34i Prüfungsfragen: Sachkundeprüfung üben — 25 Fragen mit Lösungen

Die Erlaubnispflicht nach § 34i Abs. 1 GewO knüpft an die Tätigkeit an, nicht an die Rechtsform: Wer gewerbsmäßig Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge vermittelt oder hierzu berät, braucht die behördliche Erlaubnis, gleich ob als Einzelperson, GmbH oder in anderer Rechtsform.

Die Beschränkung auf eingetragene Kaufleute oder auf Betriebe mit mehr als zehn Mitarbeitern findet im Gesetz keine Stütze; auch Kleinstbetriebe und Einzelpersonen unterliegen der vollen Erlaubnispflicht. Kreditinstitute wiederum sind nicht deshalb ausgenommen, weil sie umfassend reguliert wären, sondern nur in dem engen Rahmen, den § 34i Abs. 3 GewO für bereits nach dem KWG zugelassene Institute vorsieht.

§ 34i Abs. 1 GewO verlangt eine behördliche Erlaubnis, ohne die zuständige Stelle selbst zu benennen — das regeln die Länder in ihren Zuständigkeitsverordnungen. In der Praxis ist das durchgehend die allgemeine Gewerbebehörde vor Ort, also das Ordnungs- oder Gewerbeamt der Gemeinde beziehungsweise des Landkreises.

Die Industrie- und Handelskammer prüft zwar die Sachkunde und führt das Vermittlerregister, erteilt aber selbst keine Erlaubnis. Die BaFin ist für die Aufsicht über Kreditinstitute zuständig, nicht für freie Immobiliardarlehensvermittler, und das Bundesministerium der Finanzen tritt als Erlaubnisbehörde im Einzelfall überhaupt nicht auf.

§ 34i Abs. 2 GewO zählt die Gründe auf, aus denen die Erlaubnis versagt werden muss: fehlende Zuverlässigkeit des Antragstellers, ungeordnete Vermögensverhältnisse, das Fehlen einer Berufshaftpflichtversicherung sowie eine nicht vor der Industrie- und Handelskammer abgelegte Sachkundeprüfung. Im Umkehrschluss müssen Zuverlässigkeit, Sachkundenachweis und Versicherungsschutz positiv vorliegen, damit die Erlaubnis erteilt wird.

Ein bestimmtes Mindestkapital verlangt das Gesetz dagegen nicht. Anders als etwa bei Kreditinstituten kommt es bei der reinen Vermittlungs- und Beratungstätigkeit nicht auf eine Kapitalausstattung an, sondern auf persönliche Eignung, Fachwissen und Haftungsabsicherung.

§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB erlaubt dem Darlehensnehmer, ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz in jedem Fall zu kündigen, wenn seit der vollständigen Auszahlung zehn Jahre vergangen sind — unabhängig davon, wie lange die vereinbarte Zinsbindung eigentlich noch laufen würde. Die dabei einzuhaltende Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann der Kreditgeber für diese besondere Kündigung nach zehn Jahren gerade nicht verlangen, denn das Gesetz gewährt dieses Recht unabhängig von einem Verkauf der finanzierten Immobilie oder einem sonstigen besonderen Grund — der Darlehensnehmer muss für die Ausübung keinerlei Anlass nennen.

Der Begriff, den die Wohnimmobilienkreditrichtlinie als Gesamtkreditbetrag bezeichnet, heißt im deutschen Recht Nettodarlehensbetrag und wird in Art. 247 § 3 Abs. 2 EGBGB definiert: die Obergrenze oder die Summe aller Beträge, die dem Darlehensnehmer aufgrund des Vertrags zur Verfügung gestellt werden. Zinsen, Bearbeitungsgebühren und sonstige Kosten zählen ausdrücklich nicht dazu.

Von diesem Nettodarlehensbetrag zu unterscheiden ist der Gesamtbetrag nach derselben Vorschrift, der zusätzlich die Gesamtkosten des Kredits einschließt und im ESIS-Merkblatt gesondert ausgewiesen wird. Der Beleihungswert der finanzierten Immobilie schließlich ist eine bankinterne Wertermittlungsgröße und hat mit der Definition des Gesamtkreditbetrags nichts zu tun.

§ 892 Abs. 1 BGB schützt den Erwerber eines Grundstücksrechts, wenn er auf die Richtigkeit des Grundbuchs vertraut: Der Inhalt des Grundbuchs gilt zu seinen Gunsten als richtig, es sei denn, ein Widerspruch ist eingetragen oder ihm ist die Unrichtigkeit bekannt. Beide Voraussetzungen — kein eingetragener Widerspruch und keine positive Kenntnis der Unrichtigkeit — müssen also erfüllt sein.

Bei einer unentgeltlichen Verfügung, etwa einer Schenkung, bleibt der gute Glaube zwar formal geschützt, doch kann der wahre Berechtigte das Erlangte über § 816 Abs. 1 Satz 2 BGB vom unmittelbar begünstigten Empfänger herausverlangen; ein endgültig wirksamer gutgläubiger Erwerb setzt deshalb Entgeltlichkeit voraus. Eine vorherige notarielle Grundbuchprüfung verlangt § 892 BGB dagegen nicht.

Bei der Briefgrundschuld wird ein Grundschuldbrief ausgestellt; ihre Abtretung ist formfrei durch Übergabe des Briefs verbunden mit einer schriftlichen Abtretungserklärung möglich, ohne dass das Grundbuch geändert werden muss. Die Buchgrundschuld dagegen ist im Grundbuch ausdrücklich als ohne Brief eingetragen, und jede Abtretung wird erst mit der Eintragung im Grundbuch wirksam.

Anders als die Hypothek ist die Grundschuld — ob als Brief- oder als Buchgrundschuld — nicht akzessorisch: Sie besteht unabhängig vom Bestand der gesicherten Darlehensforderung fort, ein Unterschied zwischen beiden Grundschuldarten besteht insoweit nicht. In der Praxis bevorzugen Banken heute meist die Buchgrundschuld, weil sie ohne Ausstellung, Verwahrung und Übergabe eines Briefs auskommt — nicht, weil sie schneller weitergegeben werden könnte.

§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Bei gebundenem Sollzinssatz kann der Darlehensnehmer 10 Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Frist von 6 Monaten kündigen – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsdauer und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Praktisch bedeutsam ist das vor allem bei Zinsbindungen über 10 Jahre (z. B. 15 oder 20 Jahre); bei genau 10 Jahren fällt es mit dem Zinsbindungsende zusammen.

Bei einem Annuitätendarlehen hängt die Tilgungsdauer nur vom Sollzins und der Anfangstilgung ab, nicht von der Darlehenshöhe. Näherungsformel: n = ln(1 + Sollzins/Anfangstilgung) / ln(1 + Sollzins) = ln(1 + 3 %/1 %) / ln(1,03) = ln(4)/ln(1,03) = rund 47 Jahre. Da die Rate konstant bleibt und der Zinsanteil mit sinkender Restschuld fällt, steigt der Tilgungsanteil kontinuierlich, sodass das Darlehen erst nach rund 47 Jahren vollständig getilgt ist.

Annuität = (3 % Sollzins + 2 % Anfangstilgung) × 250.000 € / 12 = 1.041,67 € pro Monat. Zinsanteil im 1. Monat = 3 % × 250.000 € / 12 = 625 €. Tilgungsanteil = 1.041,67 € − 625 € = 416,67 €. Restschuld = 250.000 € − 416,67 € = 249.583,33 €.

Höhere anfängliche Tilgung → höhere Annuität → schnellere Rückzahlung und kürzere Laufzeit.