Welche Themen kommen in der §34i-Prüfung vor?

Für die Vorbereitung lässt sich der Prüfungsstoff der §34i-Sachkundeprüfung in 5 Themenbereiche gliedern: (1) Rechtliche Grundlagen der Immobiliardarlehensvermittlung, (2) Verbraucherschutz und Beratungspflichten, (3) Grundlagen der Immobilienfinanzierung, (4) Risiken und Versicherungen bei Immobilienkrediten, (5) Wohn-Immobilienkreditrichtlinie (WIKR). Die Grundlage bildet §34i GewO in Verbindung mit der ImmVermAusbV. Offiziell gliedert sich der schriftliche Teil der Prüfung selbst in 2 Sachgebiete (Vermittlung & Beratung sowie Finanzierung & Kreditprodukte); hinzu kommt der praktische Teil (Kundenberatungssimulation).

Welcher Themenbereich ist am wichtigsten für die §34i-Prüfung?

Der Themenbereich Rechtliche Grundlagen (§34i GewO, ImmVermAusbV, Gewerberecht) hat besonders hohes Gewicht und bildet die Basis für viele weitere Prüfungsfragen. Ebenfalls prüfungsrelevant ist die WIKR (Wohn-Immobilienkreditrichtlinie), die 2016 in deutsches Recht umgesetzt wurde und strenge Vorgaben zur Kreditwürdigkeitsprüfung enthält.

Wie viele Fragen hat die §34i-Prüfung?

Der schriftliche Teil der §34i-Sachkundeprüfung umfasst ca. 100 Fragen (Single- und Multiple-Choice) in einer Bearbeitungszeit von insgesamt 150 Minuten, aufgeteilt in zwei Abschnitte: ca. 40 Fragen in 60 Minuten (Vermittlung und Beratung) sowie ca. 60 Fragen in 90 Minuten (Finanzierung und Kreditprodukte). Zum Bestehen sind in jedem der beiden Sachgebiete mindestens 50% der Punkte erforderlich. Die genaue Aufteilung kann je nach IHK leicht variieren.

§34i Prüfungsthemen: alle 5 Themenbereiche im Überblick

Alle Prüfungsthemen der IHK-Sachkundeprüfung §34i GewO — von Berufsrecht über Immobilienfinanzierung bis zur Wohn-Immobilienkreditrichtlinie (WIKR). So weißt du genau, worauf es ankommt.

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Themenbereiche

~100

Prüfungsfragen (schriftlich)

150

Minuten Bearbeitungszeit

§34i

GewO Rechtsgrundlage

Aufbau der §34i-Sachkundeprüfung

Die IHK-Sachkundeprüfung §34i GewO ist die Voraussetzung für die Erlaubnis zur gewerblichen Immobiliardarlehensvermittlung in Deutschland. Die Rechtsgrundlage bildet §34i der Gewerbeordnung (GewO) in Verbindung mit der Immobiliardarlehensvermittler-Ausbildungsverordnung (ImmVermAusbV).

Die Prüfung besteht aus einem schriftlichen Teil (ca. 100 Fragen in zwei Abschnitten, insgesamt 150 Minuten) und einem praktischen Teil (Simulation eines Kundenberatungsgesprächs). Beide Teile müssen bestanden werden — der praktische Teil ist keine optionale Nachprüfung, sondern fester Bestandteil der Sachkundeprüfung. Die Prüfung wird bundesweit einheitlich bei einer IHK abgelegt.

Wichtig: Die Erlaubnis nach §34i GewO ist Pflicht für alle, die gewerblich Immobiliarkredite vermitteln — also Hypothekendarlehen, Baudarlehen und Bausparverträge als Gesamtpaket mit Kredit. Ohne diese Erlaubnis ist die Tätigkeit nicht gestattet.

Alle 5 Themenbereiche im Überblick

Diese fünf Themenbereiche sind unsere Lern-Gliederung des Prüfungsstoffs. Die Prüfung selbst gliedert sich formal in 2 Sachgebiete im schriftlichen Teil (Vermittlung & Beratung, Finanzierung & Kreditprodukte) plus den praktischen Teil (Kundenberatungssimulation) — Details dazu im Prüfungsablauf.

Rechtliche Grundlagen der Immobiliardarlehensvermittlung (§34i GewO, ImmVermAusbV)

Verbraucherschutz und Beratungspflichten

Grundlagen der Immobilienfinanzierung

Risiken und Versicherungen bei Immobilienkrediten

Wohn-Immobilienkreditrichtlinie (WIKR) und EU-Regulierung

Themenbereich 1

Rechtliche Grundlagen der Immobiliardarlehensvermittlung

Der wichtigste Themenbereich — §34i GewO bildet die Grundlage für alle weiteren Anforderungen. Hier werden Erlaubnisvoraussetzungen, Registrierungspflichten und Berufspflichten geprüft.

§34i GewO — Erlaubnisvoraussetzungen

ImmVermAusbV — Ausbildungsverordnung

Registrierung im DIHK-Register

Berufspflichten & Verhaltensregeln

Haftpflichtversicherungspflicht

Befreiungsmöglichkeiten (Bankfachwirt etc.)

Weiterbildungspflicht (20h/Jahr)

Gebundene vs. ungebundene Vermittler

Sanktionen bei Verstößen

Prüfungshinweis: Die Erlaubnisvoraussetzungen nach §34i Abs. 1 GewO (persönliche Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse, Sachkundenachweis, Berufshaftpflicht) werden häufig abgefragt. Kenntnis der Befreiungstatbestände ist ebenso prüfungsrelevant.

Themenbereich 2

Verbraucherschutz und Beratungspflichten

Verbraucher genießen beim Immobiliarkreditgeschäft besonderen Schutz. Dieser Themenbereich umfasst Informations-, Beratungs- und Dokumentationspflichten gegenüber dem Kunden.

Vorvertragliche Informationspflichten

Europäisches Standardisiertes Merkblatt (ESIS)

Beratungsdokumentation

Kreditwürdigkeitsprüfung

Widerrufsrecht des Verbrauchers

Unzulässige Kopplungsgeschäfte

Vergütungsoffenlegungspflicht

Beschwerdemanagement

Prüfungshinweis: Das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) und die vorvertraglichen Informationspflichten nach Art. 14 WIKR sind zentrale Prüfungsthemen. Die korrekte Kreditwürdigkeitsprüfung nach §18a KWG wird ebenfalls abgefragt.

Themenbereich 3

Grundlagen der Immobilienfinanzierung

Das praktische Kernwissen: Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung? Von Darlehensarten über Tilgungsrechnung bis zu staatlichen Förderprogrammen.

Annuitätendarlehen

Tilgungsdarlehen

Endfälliges Darlehen

Eigenkapital und Beleihungsauslauf

Zinsbindung & Prolongation

Forward-Darlehen

KfW-Förderprogramme

Bausparvertrag als Finanzierungsbaustein

Grundschuld & Hypothek

Effektivzins nach PAngV

Tilgungsplan & Restschuld

Sondertilgungsrecht

Prüfungshinweis: Berechnungsaufgaben zu Annuitätendarlehen (Rate, Restschuld, Tilgung) können Teil der Prüfung sein. Effektivzinsberechnung nach Preisangabenverordnung (PAngV) und der Unterschied zwischen Nominalzins und Effektivzins sind prüfungsrelevant.

Themenbereich 4

Risiken und Versicherungen bei Immobilienkrediten

Immobilienkredite sind langfristige Verpflichtungen — das bringt erhebliche Risiken mit sich. Dieser Themenbereich umfasst Risikoabsicherung und relevante Versicherungsprodukte.

Zinsänderungsrisiko

Ausfallrisiko & Kreditausfall

Risikolebensversicherung

Berufsunfähigkeitsversicherung

Wohngebäudeversicherung

Elementarschadenversicherung

Restschuldversicherung

Grundbuch und Sicherungsrechte

Zwangsversteigerung & Verwertung

Marktpreisrisiken bei Immobilien

Themenbereich 5

Wohn-Immobilienkreditrichtlinie (WIKR) und EU-Regulierung

Die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Richtlinie 2014/17/EU), in Deutschland umgesetzt durch das Wohnimmobilienkreditwesengesetz, bildet den europäischen Rahmen für Immobiliarkredite.

WIKR — Richtlinie 2014/17/EU

Umsetzung in deutsches Recht (§18a KWG)

Anwendungsbereich der WIKR

ESIS-Merkblatt (Inhalt & Pflichten)

Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung

Verhaltensstandards für Vermittler

Kopplungsverbote und -erlaubnisse

Vorzeitige Rückzahlung (Vorfälligkeitsentschädigung)

Fremdwährungskredite

Prüfungshinweis: Die WIKR ist ein eigenständiger Themenbereich mit hohem Prüfungsgewicht. Insbesondere der Inhalt des ESIS-Merkblatts, die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung und das Verbot bestimmter Kopplungsgeschäfte werden regelmäßig abgefragt.

Lernstrategie für die §34i-Prüfung

Die §34i-Prüfung ist mit gezielter Vorbereitung gut zu schaffen. Empfohlene Lernreihenfolge:

Themenbereich 1 zuerst (Rechtliche Grundlagen) — §34i GewO und die Erlaubnisvoraussetzungen bilden die Basis. Ohne dieses Wissen sind viele andere Themen schwerer zu verstehen.
Themenbereich 5 früh angehen (WIKR) — Die EU-Richtlinie ist komplex und erfordert mehr Einarbeitungszeit. ESIS-Merkblatt und §18a KWG auswendig kennen.
Themenbereich 3 rechnerisch üben (Finanzierung) — Tilgungsrechnung und Effektivzinsberechnung erfordern praktische Übung. Berechnungsaufgaben regelmäßig trainieren.
Themenbereich 2 & 4 ergänzen — Verbraucherschutzpflichten und Risikothemen sind konzeptionell gut erschließbar und können mit Übungsfragen effizient vorbereitet werden.
Prüfungssimulation — Trainiere unter realen Prüfungsbedingungen (ca. 100 Fragen, 150 Minuten in zwei Abschnitten). Analysiere Schwächen und wiederhole gezielt.

Regel: Keinen Themenbereich vernachlässigen — in der offiziellen Prüfung führt ein Ergebnis unter 50% in einem der beiden Sachgebiete des schriftlichen Teils zum Nichtbestehen, auch wenn die Gesamtpunktzahl ausreicht.