Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliardarlehen: §505a BGB und die Pflichten des §34i-Vermittlers

Was ist die Kreditwürdigkeitsprüfung nach §505a BGB?

In Finanzierungsberatungsforen taucht regelmäßig die Frage auf: „Die Bank will Kontoauszüge, Gehaltsabrechnungen und noch mehr — warum eigentlich so viele Unterlagen?" Die Antwort liegt im Gesetz: §505a BGB verpflichtet den Darlehensgeber, die Bonität gründlich zu prüfen. Er darf den Vertrag nur schließen, wenn die Prüfung ergibt, dass eine vertragsgemäße Rückzahlung wahrscheinlich ist. Dieser Pflicht liegt die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17/EU) zugrunde, die Deutschland 2016 in das BGB umgesetzt hat. Für die IHK-Sachkundeprüfung nach §34i GewO ist das Thema in Sachgebiet 2 (fachliche Kenntnisse für die Immobiliardarlehensvermittlung und -beratung) verankert.

Warum der Immobilienwert allein nicht ausreicht (§505b Abs. 2 BGB)

Die Kreditwürdigkeitsprüfung muss sich nach §505b Absatz 2 Satz 2 BGB auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Darlehensnehmers stützen und darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt. Darlehen werden nicht allein deshalb gewährt, weil die Immobilie als Sicherheit genug wert ist.

Der gesetzliche Hintergrund: Eine Immobilie als Sicherheit schützt den Darlehensgeber bei einer Verwertung — sie sagt aber nichts darüber aus, ob der Darlehensnehmer die monatlichen Raten laufend zahlen kann. Der Gesetzgeber will verhindern, dass Kreditgeber diese Verwechslung begehen, und stellt deshalb klar: Entscheidend ist die Zahlungsfähigkeit des Menschen, nicht der Wert des Objekts. §505b Absatz 2 Satz 1 BGB fordert ausdrücklich eine eingehende Prüfung auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers. Der Darlehensgeber muss die erforderlichen Informationen aus einschlägigen internen oder externen Quellen ermitteln und in angemessener Weise überprüfen (§505b Absatz 3 BGB), auch durch Einsichtnahme in unabhängig nachprüfbare Unterlagen.

Welche Informationen und Unterlagen fließen in die Prüfung ein?

Das Gesetz selbst beschreibt in §505b BGB keine abschließende Liste, sondern fordert eine eingehende Ermittlung und Überprüfung aller relevanten Informationen. In der Praxis sind folgende Unterlagen typisch:

Ein häufiger Denkfehler von Kaufinteressenten: „Mein Schufa-Score ist nicht perfekt, aber das Haus selbst ist solide." §505b Abs. 2 BGB schließt es explizit aus, diesen Mangel durch den Objektwert zu kompensieren. Genauso irreführend ist die Annahme, der Schufa-Score sei das einzige Kriterium: Tatsächlich stellt der Darlehensgeber eine ganzheitliche Haushaltsrechnung auf — Einkommen, Ausgaben, Eigenkapitalquote und Zinsbindungsrisiko fließen alle ein.

Welche Rolle spielt der §34i-Vermittler bei der Kreditwürdigkeitsprüfung?

Die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung trifft den Darlehensgeber (die Bank), nicht den Vermittler. Der Immobiliardarlehensvermittler ist aber die Schnittstelle zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber — und genau hier liegt seine Verantwortung.

Nach §12 ImmVermV (allgemeine Verhaltenspflicht) ist der Gewerbetreibende verpflichtet, seine Tätigkeit mit der erforderlichen Sachkenntnis, Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit im Interesse des Immobiliardarlehensnehmers auszuüben. Die Norm formuliert diese allgemeine Verhaltenspflicht; sie enthält selbst keinen eigenen detaillierten Katalog zur Durchführung der Kreditwürdigkeitsprüfung.

Für die Praxis ist deshalb sauber zu trennen: Die gesetzliche Prüfung nach §§505a und 505b BGB obliegt dem Darlehensgeber. Der Vermittler unterstützt den Informationsfluss im Rahmen seiner Tätigkeit, ohne dadurch selbst zum nach §505a BGB prüfungspflichtigen Darlehensgeber zu werden. §505d Absatz 3 BGB regelt außerdem, dass die Rechtsfolgen der Absätze 1 und 2 nicht greifen, soweit der Prüfungsmangel darauf beruht, dass der Darlehensnehmer vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen nach §505b Absätze 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.

Für Prüfungskandidaten ist das eine wichtige Abgrenzung: Der Vermittler ist im Rahmen des simulierten Kundenberatungsgesprächs (praktischer Prüfungsteil) dafür verantwortlich, kundengerechte und informierte Lösungen zu entwickeln. Wer die gesetzlichen Prüfungspflichten des Darlehensgebers kennt, kann dem Kunden realistisch erklären, welche Unterlagen warum benötigt werden — und versteht, weshalb die Angaben vollständig und korrekt sein müssen.

Was passiert bei fehlerhafter Kreditwürdigkeitsprüfung? (§505d BGB)

Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, ermäßigt sich nach §505d Absatz 1 BGB ein vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz für entsprechend laufende Anlagen in Hypothekenpfandbriefen und öffentlichen Pfandbriefen. Auch ein vereinbarter veränderlicher Sollzins ermäßigt sich auf den dort bezeichneten marktüblichen Dreimonatszins zwischen europäischen Banken. Zudem kann der Darlehensnehmer jederzeit fristlos kündigen; eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an. Diese Rechtsfolgen gelten nicht, wenn der Vertrag bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung hätte geschlossen werden dürfen.

Sonderfall: bestimmte Folgedarlehen (§505a Abs. 3 BGB)

Für die in §505a Absatz 3 BGB genannten Folgedarlehen gilt eine besondere Regel. Erfasst sind insbesondere ein neues Kapitalnutzungsrecht zur Fortführung des bisherigen Darlehenszwecks sowie Verträge, die ein bestehendes Darlehen zur Vermeidung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder einer Zwangsvollstreckung ersetzen oder ergänzen. Eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung ist hier nur unter den Voraussetzungen des Absatzes 2 erforderlich, also insbesondere bei einer deutlichen Erhöhung des Nettodarlehensbetrags, soweit diese nicht schon in der ursprünglichen Prüfung berücksichtigt war. Ist danach keine erneute Prüfung erforderlich, bleibt der Vertragsschluss dennoch ausgeschlossen, wenn dem Darlehensgeber bereits bekannt ist, dass der Darlehensnehmer dauerhaft nicht vertragsgemäß leisten kann.

Einordnung in das §34i-Sachgebiet und Prüfungsrelevanz

Die Kreditwürdigkeitsprüfung gehört zu den fachlichen Kenntnissen für die Immobiliardarlehensvermittlung und -beratung — Sachgebiet 2 der Sachkundeprüfung nach §1 Absatz 2 ImmVermV. Prüfungskandidaten sollten wissen, bei wem die Pflicht liegt (Darlehensgeber), was geprüft wird (Zahlungsfähigkeit, nicht nur Objektwert), welche gesetzliche Grundlage gilt (§§505a–505d BGB) und welche Konsequenzen eine fehlerhafte Prüfung hat. Aufbauend auf den allgemeinen Verhaltenspflichten des §12 ImmVermV zeigt das Thema der Kreditwürdigkeitsprüfung, wie gesetzliche Anforderungen an den Darlehensgeber und die Sorgfaltspflicht des Vermittlers ineinandergreifen. Eine vollständige Übersicht aller Prüfungsthemen bietet die Seite Prüfungsthemen der §34i-Sachkundeprüfung.