Verhaltenspflichten nach §34i GewO: Sorgfalt, Geldannahmeverbot und Aufbewahrung

Was Verhaltenspflichten nach §34i GewO sind

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen vermittelt oder dazu berät, bedarf nach §34i Absatz 1 der Gewerbeordnung (GewO) der Erlaubnis. Die Erlaubnis ist aber nur der Anfang: Ist sie erteilt, muss der Vermittler die Verhaltenspflichten der ImmVermV dauerhaft einhalten. Diese Pflichten sind ein prüfungsrelevantes Thema und für die tägliche Praxis entscheidend, weil ein Verstoß bußgeldbewehrt sein und Kontrollen der Behörde auslösen kann.

§12 ImmVermV: Allgemeine Verhaltenspflicht

Die grundlegende Pflicht formuliert §12 ImmVermV: Der Gewerbetreibende ist verpflichtet, seine Tätigkeit mit der erforderlichen Sachkenntnis, Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit im Interesse des Immobiliardarlehensnehmers auszuüben. Diese Generalklausel gibt den Maßstab für die gesamte Berufsausübung vor: Der Vermittler handelt nicht allein im eigenen wirtschaftlichen Interesse, sondern hat das Interesse des Darlehensnehmers zu wahren.

Die „erforderliche Sachkenntnis" verbindet die Verhaltenspflicht mit dem Sachkundenachweis, den der Vermittler bereits für die Erlaubnis erbringen musste. Fachwissen ist damit nicht nur Zugangs-, sondern auch dauerhafte Ausübungsvoraussetzung.

Praxisbeispiel: Wann eine vergleichbare Sorgfaltspflichtverletzung zur Haftung führt

Die gewerberechtliche Sorgfaltspflicht aus §12 ImmVermV und eine mögliche zivilrechtliche Haftung sind zwei getrennte Spuren: §12 ImmVermV regelt, wie der Vermittler seine Tätigkeit gegenüber der Gewerbeaufsicht auszuüben hat; über eine zivilrechtliche Schadensersatzpflicht gegenüber dem Kunden entscheiden dagegen die Zivilgerichte nach eigenen Maßstäben, meist nach §511, §655a BGB. Ein Fall aus dieser zivilrechtlichen Spur zeigt aber, wie ähnlich der Sorgfaltsmaßstab in der Praxis ausfallen kann: Der Bundesgerichtshof hat am 20.02.2025 in einem Fall zur Baufinanzierungsvermittlung entschieden, dass ein nicht gebundener Vermittler seinem Kunden aus §511, §655a BGB zum Schadensersatz verpflichtet sein kann (BGH, Urteil vom 20.02.2025, I ZR 122/23). Der Vermittler hatte dem Darlehensnehmer auf konkrete Nachfrage mündlich versichert, ein reales Finanzierungsrisiko sei praktisch ausgeschlossen — obwohl im schriftlichen Beratungsprotokoll ein allgemeiner Warnhinweis stand. Der BGH hob das klageabweisende Berufungsurteil auf: Ein allgemeiner schriftlicher Warnhinweis genügt nicht automatisch, wenn er durch eine konkrete, verharmlosende mündliche Auskunft entkräftet wird und diese Aussage bewiesen wird (Rn. 37). Für die gewerberechtliche Praxis heißt das: Auch wenn kein Gericht bislang über §12 ImmVermV selbst entschieden hat, zeigt der Fall denselben Maßstab, an dem sich die Sorgfaltspflicht orientiert — eine unterschriebene Beratungsdokumentation allein genügt nicht, wenn eine mündliche Auskunft ihr widerspricht. Die vollständige Fallanalyse mit allen Randnummern steht im Beitrag Baufinanzierungsvermittler: Haftung nach BGH I ZR 122/23.

§13 ImmVermV: Verbot der Annahme von Geldern

§13 ImmVermV enthält ein striktes Verbot: Der Gewerbetreibende ist nicht befugt, sich im Zusammenhang mit der Immobiliardarlehensvermittlung oder -beratung nach §34i Absatz 1 Satz 1 GewO Eigentum oder Besitz an Geldern des Immobiliardarlehensnehmers zu verschaffen. Der Vermittler darf also keine Kundengelder entgegennehmen oder verwahren, die im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit stehen.

Das Verbot schützt den Verbraucher vor dem Risiko, dass anvertraute Gelder verloren gehen. Es zieht eine klare Grenze zwischen der Vermittlungs- und Beratungsleistung und dem eigentlichen Zahlungsverkehr des Darlehens, der über das darlehensgebende Institut läuft.

Praxisbeispiel: Die „Bearbeitungsgebühr in bar"

Ein in Prüfungsforen wie in der Beratungspraxis wiederkehrender Fehler: Ein Vermittler bittet den Darlehensnehmer, eine Anzahlung oder „Bearbeitungsgebühr" direkt an ihn zu überweisen oder bar zu übergeben, statt sie ausschließlich über das darlehensgebende Institut abzuwickeln. Das verstößt unmittelbar gegen §13 ImmVermV — unabhängig davon, ob der Betrag später korrekt verrechnet wird. Nach §19 Absatz 1 ImmVermV ist bereits das Verschaffen von Eigentum oder Besitz an den Geldern des Darlehensnehmers die Ordnungswidrigkeit; ein eingetretener Schaden ist keine Voraussetzung. Wie eine solche außerordentliche Prüfung abläuft und mit welchem Bußgeld zu rechnen ist, erklärt der Beitrag Außerordentliche Prüfungen und Ordnungswidrigkeiten nach §34i GewO.

§14 ImmVermV: Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht

Nach §14 Absatz 1 ImmVermV muss der Gewerbetreibende jeden Vorgang dokumentieren — unverzüglich und in deutscher Sprache. Aufzuzeichnen sind unter anderem:

• Name, Vorname beziehungsweise Firma sowie die Anschrift des Auftraggebers,
• das vereinbarte und das tatsächlich gezahlte Entgelt sowie
• das Datum und der Grund der Beendigung des Auftrags.

Für die Aufbewahrung setzt §14 Absatz 2 ImmVermV eine feste Frist: Die Unterlagen sind fünf Jahre auf einem dauerhaften Datenträger in den Geschäftsräumen aufzubewahren. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der letzte aufzeichnungspflichtige Vorgang stattgefunden hat. So bleibt die Tätigkeit über Jahre nachvollziehbar und für eine spätere Prüfung überprüfbar.

Beispiel: Die Drei-Jahre-Falle

Eine typische Prüfungsfalle vertauscht Fristen aus anderen Rechtsgebieten mit §14 ImmVermV. Wer etwa die dreijährige regelmäßige Verjährungsfrist des §195 BGB oder handelsrechtliche Belegfristen im Kopf hat und Vermittlungsunterlagen entsprechend früh vernichtet, hat im Zeitpunkt einer außerordentlichen Prüfung nach §15 ImmVermV keine vollständigen Aufzeichnungen mehr vorzuweisen. Das ist ein eigenständiger Verstoß gegen §14 Absatz 2 ImmVermV — bußgeldbewehrt nach §19 Absatz 1 ImmVermV, unabhängig davon, ob der ursprüngliche Vermittlungsvorgang selbst fehlerfrei war.

Kontrolle und Sanktionen bei Verstößen

Die Einhaltung dieser Pflichten wird kontrolliert. Nach §15 ImmVermV kann die zuständige Behörde aus besonderem Anlass eine außerordentliche Prüfung anordnen und dafür einen geeigneten Prüfer bestimmen — etwa einen Wirtschaftsprüfer, einen vereidigten Buchprüfer oder eine entsprechende Prüfungsgesellschaft. Geprüft wird dabei unter anderem die Einhaltung der Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht des §14; die Kosten dieser Prüfung trägt der Gewerbetreibende.

Verstöße können zudem als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. §19 ImmVermV stellt unter anderem das Verschaffen von Eigentum oder Besitz an Kundengeldern entgegen §13 sowie Verstöße gegen die Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht des §14 unter Bußgeld und verweist dafür auf §144 Absatz 2 Nummer 6 der Gewerbeordnung.

Einordnung in die §34i-Pflichten

Die Verhaltenspflichten der ImmVermV wirken erst, wenn die Erlaubnis erteilt ist — sie ergänzen die Zugangsvoraussetzungen wie Sachkunde, Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und den Versicherungsnachweis. Wie der Nachweis der Berufshaftpflicht ausgestaltet ist, erklärt der Beitrag Berufshaftpflichtversicherung nach §34i GewO. Dass jeder erlaubte Vermittler öffentlich einsehbar registriert ist, zeigt der Artikel Vermittlerregister nach §34i GewO. Grundlegendes zur Erlaubnis und zur Prüfung findest du unter Was ist die §34i-Sachkundeprüfung? und in der Übersicht der Prüfungsthemen.