Verhaltenspflichten nach §34i GewO: Sorgfalt, Geldannahmeverbot und Aufbewahrung

Was Verhaltenspflichten nach §34i GewO sind

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen vermittelt oder dazu berät, bedarf nach §34i Absatz 1 der Gewerbeordnung (GewO) der Erlaubnis. Die Erlaubnis ist aber nur der Anfang: Ist sie erteilt, muss der Vermittler die Verhaltenspflichten der ImmVermV dauerhaft einhalten. Diese Pflichten sind ein prüfungsrelevantes Thema und für die tägliche Praxis entscheidend, weil ein Verstoß bußgeldbewehrt sein und Kontrollen der Behörde auslösen kann.

§12 ImmVermV: Allgemeine Verhaltenspflicht

Die grundlegende Pflicht formuliert §12 ImmVermV: Der Gewerbetreibende ist verpflichtet, seine Tätigkeit mit der erforderlichen Sachkenntnis, Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit im Interesse des Immobiliardarlehensnehmers auszuüben. Diese Generalklausel gibt den Maßstab für die gesamte Berufsausübung vor: Der Vermittler handelt nicht allein im eigenen wirtschaftlichen Interesse, sondern hat das Interesse des Darlehensnehmers zu wahren.

Die „erforderliche Sachkenntnis" verbindet die Verhaltenspflicht mit dem Sachkundenachweis, den der Vermittler bereits für die Erlaubnis erbringen musste. Fachwissen ist damit nicht nur Zugangs-, sondern auch dauerhafte Ausübungsvoraussetzung.

§13 ImmVermV: Verbot der Annahme von Geldern

§13 ImmVermV enthält ein striktes Verbot: Der Gewerbetreibende ist nicht befugt, sich im Zusammenhang mit der Immobiliardarlehensvermittlung oder -beratung nach §34i Absatz 1 Satz 1 GewO Eigentum oder Besitz an Geldern des Immobiliardarlehensnehmers zu verschaffen. Der Vermittler darf also keine Kundengelder entgegennehmen oder verwahren, die im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit stehen.

Das Verbot schützt den Verbraucher vor dem Risiko, dass anvertraute Gelder verloren gehen. Es zieht eine klare Grenze zwischen der Vermittlungs- und Beratungsleistung und dem eigentlichen Zahlungsverkehr des Darlehens, der über das darlehensgebende Institut läuft.

§14 ImmVermV: Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht

Nach §14 Absatz 1 ImmVermV muss der Gewerbetreibende jeden Vorgang dokumentieren — unverzüglich und in deutscher Sprache. Aufzuzeichnen sind unter anderem:

• Name, Vorname beziehungsweise Firma sowie die Anschrift des Auftraggebers,
• das vereinbarte und das tatsächlich gezahlte Entgelt sowie
• das Datum und der Grund der Beendigung des Auftrags.

Für die Aufbewahrung setzt §14 Absatz 2 ImmVermV eine feste Frist: Die Unterlagen sind fünf Jahre auf einem dauerhaften Datenträger in den Geschäftsräumen aufzubewahren. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der letzte aufzeichnungspflichtige Vorgang stattgefunden hat. So bleibt die Tätigkeit über Jahre nachvollziehbar und für eine spätere Prüfung überprüfbar.

Kontrolle und Sanktionen bei Verstößen

Die Einhaltung dieser Pflichten wird kontrolliert. Nach §15 ImmVermV kann die zuständige Behörde aus besonderem Anlass eine außerordentliche Prüfung anordnen und dafür einen geeigneten Prüfer bestimmen — etwa einen Wirtschaftsprüfer, einen vereidigten Buchprüfer oder eine entsprechende Prüfungsgesellschaft. Geprüft wird dabei unter anderem die Einhaltung der Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht des §14; die Kosten dieser Prüfung trägt der Gewerbetreibende.

Verstöße können zudem als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. §19 ImmVermV stellt unter anderem das Verschaffen von Eigentum oder Besitz an Kundengeldern entgegen §13 sowie Verstöße gegen die Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht des §14 unter Bußgeld und verweist dafür auf §144 Absatz 2 Nummer 6 der Gewerbeordnung.

Einordnung in die §34i-Pflichten

Die Verhaltenspflichten der ImmVermV wirken erst, wenn die Erlaubnis erteilt ist — sie ergänzen die Zugangsvoraussetzungen wie Sachkunde, Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und den Versicherungsnachweis. Wie der Nachweis der Berufshaftpflicht ausgestaltet ist, erklärt der Beitrag Berufshaftpflichtversicherung nach §34i GewO. Dass jeder erlaubte Vermittler öffentlich einsehbar registriert ist, zeigt der Artikel Vermittlerregister nach §34i GewO. Grundlegendes zur Erlaubnis und zur Prüfung findest du unter Was ist die §34i-Sachkundeprüfung? und in der Übersicht der Prüfungsthemen.