Außerordentliche Prüfungen und Ordnungswidrigkeiten nach §34i GewO

„Was passiert, wenn ich gegen §34i verstoße?"

Das ist eine der häufigsten Fragen, die Prüfungskandidaten und Neueinsteiger im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung stellen — und die Antwort ist konkreter als viele erwarten. In Fachforen und Prüfungsvorbereitungsgruppen tauchen immer wieder Fragen auf wie: „Kann mir die Behörde einfach eine Prüfung aufzwingen?", „Muss ich dem Prüfer wirklich alles zeigen?" oder „Wie hoch ist eigentlich das Bußgeld?"

Die ImmVermV gibt auf all das klare Antworten: In Abschnitt 4 regeln die §§15 und 16 die außerordentliche Prüfung durch die Behörde, und §19 enthält den Bußgeldkatalog für Verstöße. Diese Normen sind konsequent: Sie geben der Aufsicht wirksame Instrumente — und verpflichten den Vermittler zur Mitwirkung. Wer das Prüfsystem kennt, kann damit professionell umgehen.

§15 ImmVermV: Außerordentliche Prüfung — Anlass, Kosten und Gegenstand

§15 Absatz 1 ImmVermV berechtigt die zuständige Behörde, aus besonderem Anlass anzuordnen, dass der Gewerbetreibende sich auf seine Kosten durch einen geeigneten Prüfer überprüfen lässt. Das Gesetz begrenzt den Prüfungsgegenstand ausdrücklich: Geprüft wird die Einhaltung der sich aus §34i Absatz 5 bis 7 der Gewerbeordnung und §14 ImmVermV ergebenden Pflichten — also insbesondere Mitarbeitersachkunde (§34i Abs. 6 GewO), Vergütungsstrukturen (§34i Abs. 7 GewO) sowie die Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht (§14 ImmVermV). Der Prüfungsbericht muss festgestellte Verstöße dokumentieren und vom Prüfer unterzeichnet werden.

Was ist ein „besonderer Anlass"? Das Gesetz definiert ihn nicht abschließend, aber er setzt einen konkreten, sachlich begründeten Auslöser voraus — etwa Hinweise auf Verletzungen der Aufzeichnungspflicht, Beschwerden von Kunden oder Auffälligkeiten aus Routinekontrollen. Eine anlasslose Routineprüfung gibt die Norm nicht her; die Behörde braucht einen Anknüpfungspunkt.

Wer darf prüfen?

§15 Absatz 2 ImmVermV nennt eine erste Gruppe geeigneter Prüfer:

• Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften,
• vereidigte Buchprüfer und Buchprüfungsgesellschaften sowie
• Prüfungsverbände, die bestimmte fachliche Voraussetzungen erfüllen.

§15 Absatz 3 ImmVermV erweitert diesen Kreis ausdrücklich: Auch andere öffentlich bestellte oder zugelassene Personen und deren Zusammenschlüsse kommen infrage, sofern sie fachlich qualifiziert sind. Ausdrücklich ausgeschlossen sind nach §15 Absatz 4 ImmVermV Prüfer, „bei denen die Besorgnis der Befangenheit besteht" — ein allgemeines Gebot der Unabhängigkeit, das auch in anderen Prüfungsordnungen verankert ist.

§16 ImmVermV: Mitwirkungspflicht und Verschwiegenheit des Prüfers

§16 ImmVermV regelt das Verhältnis zwischen Gewerbetreibendem und Prüfer in beide Richtungen.

Der Vermittler darf die Einsicht also nicht verweigern oder einschränken — und muss aktiv mitwirken, indem er Nachweise und Erläuterungen liefert. Im Gegenzug ist der Prüfer strikt gebunden: Betriebsgeheimnisse bleiben geschützt, und die Prüfung muss unparteiisch ablaufen. Mehrere Prüfer, die gemeinsam tätig werden, haften bei vorsätzlicher oder fahrlässiger Pflichtverletzung als Gesamtschuldner.

§19 ImmVermV: Der Bußgeldkatalog im Überblick

§19 Absatz 1 ImmVermV listet die bußgeldbewehrten Verstöße auf. Als Ordnungswidrigkeit nach §144 Absatz 2 Nummer 6 der Gewerbeordnung gilt, wer — vorsätzlich oder fahrlässig — unter anderem:

• entgegen §13 ImmVermV sich Eigentum oder Besitz an Geldern eines Immobiliardarlehensnehmers verschafft (Verstoß gegen das Geldannahmeverbot),
• entgegen §14 Absatz 1 ImmVermV eine Aufzeichnung nicht, nicht richtig, nicht vollständig, nicht in der vorgeschriebenen Weise oder nicht rechtzeitig anfertigt (Verstoß gegen die Aufzeichnungspflicht),
• entgegen §14 Absatz 2 ImmVermV eine Unterlage nicht oder nicht mindestens fünf Jahre aufbewahrt (Verstoß gegen die Aufbewahrungspflicht),
• einer vollziehbaren Anordnung nach §15 ImmVermV zuwiderhandelt (Verweigerung der außerordentlichen Prüfung) oder
• entgegen §16 Absatz 1 Satz 1 ImmVermV einem Prüfer eine Einsicht nicht gestattet oder
• entgegen §16 Absatz 1 Satz 2 ImmVermV einem Prüfer eine Aufklärung oder einen Nachweis nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig gibt.

Diese Verstöße können mit einem Bußgeld von bis zu fünftausend Euro geahndet werden, wie §144 Absatz 4 GewO für die Fälle des §144 Absatz 2 Nummer 6 vorsieht. Für Reisegewerbe und Messe-/Ausstellungsgewerbe gelten §19 Absätze 2 und 3 ImmVermV mit Verweis auf §145 Absatz 2 Nummer 9 bzw. §146 Absatz 2 Nummer 11a GewO.

Was §19 ImmVermV nicht erfasst: Unerlaubte Tätigkeit und §148 GewO

§19 ImmVermV betrifft Verstöße innerhalb des erlaubten Betriebs. Wer dagegen gewerbsmäßig Immobiliar-Verbraucherdarlehen vermittelt oder berät, ohne die erforderliche Erlaubnis nach §34i Absatz 1 GewO zu besitzen, begeht eine eigenständige Ordnungswidrigkeit nach §144 Absatz 1 GewO. Die Erlaubnis ist also nicht nur Eingangsvoraussetzung, sondern fortlaufende Bedingung für die rechtmäßige Berufsausübung.

Für diese Fälle des §144 Absatz 1 GewO (unerlaubte Gewerbeausübung) gilt eine gesonderte Eskalationsstufe: §148 GewO stellt die beharrliche Wiederholung von §144-Absatz-1-Verstößen unter Strafe (Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe). Zu beachten ist dabei: §148 GewO Nr. 1 erfasst bei der Wiederholungsvariante ausdrücklich nur §144 Absatz 1-Verstöße — die Verhaltenspflichtverstöße nach §19 ImmVermV, die auf §144 Absatz 2 Nummer 6 GewO verweisen, fallen nicht darunter. Für diese Conduct-Verstöße (Geldannahmeverbot, Aufzeichnungspflicht, Prüfungsverweigerung) bleibt es beim Bußgeld.

Voraussetzungen für die Erlaubniserteilung und mögliche Gründe für ihre Versagung oder ihren Widerruf beschreibt der Beitrag Zuverlässigkeit und Vermögensverhältnisse nach §34i GewO im Detail.

Einordnung: Durchsetzung als Teil der laufenden Berufspflichten

Die §§15, 16 und 19 ImmVermV sind keine Randnormen — sie sind der Durchsetzungsarm der Verhaltenspflichten aus Abschnitt 4 der ImmVermV. Die Prüfungsbefugnis nach §15 und die Mitwirkungspflicht nach §16 sichern, dass Aufzeichnungen und Aufbewahrungsfristen tatsächlich eingehalten werden — und §19 stellt klar, dass Verstöße keine Grauzone sind. Wer das Prüf- und Sanktionssystem kennt, versteht, warum die sorgfältige Dokumentation nach §14 ImmVermV so prüfungsrelevant ist: Sie ist nicht nur Buchführungspflicht, sondern Grundlage jeder behördlichen Kontrolle.

Einen Überblick über alle Zugangsvoraussetzungen — von der Sachkundeprüfung bis zur Eintragung im Vermittlerregister — bietet die Seite Was ist die §34i-Sachkundeprüfung? sowie die Übersicht der Prüfungsthemen.