Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse: die persönlichen Voraussetzungen der §34i-Erlaubnis

Zwei persönliche Voraussetzungen neben Sachkunde und Versicherung

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen im Sinne des §491 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (oder entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen im Sinne des §506 BGB) vermitteln oder Dritte zu solchen Verträgen beraten will, bedarf nach §34i Absatz 1 GewO der Erlaubnis der zuständigen Behörde. Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind dabei entgeltliche Darlehensverträge, die entweder durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert oder für den Erwerb oder die Erhaltung von Eigentumsrechten an Grundstücken und Gebäuden bestimmt sind (§491 Absatz 3 BGB).

§34i Absatz 2 GewO zählt die Gründe auf, aus denen die Erlaubnis zu versagen ist. Einige betreffen die technischen Nachweise, die andere Beiträge in unserem Ratgeber ausführlich behandeln, einer den Inlandsbezug — und zwei betreffen die Person selbst. Dieser Beitrag erklärt die beiden persönlichen Voraussetzungen.

Die Versagungsgründe im Überblick (§34i Abs. 2 GewO)

Nach §34i Absatz 2 GewO ist die Erlaubnis zu versagen, wenn einer der folgenden Gründe vorliegt:

• Nummer 1 – fehlende Zuverlässigkeit: Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass der Antragsteller oder eine mit der Leitung beauftragte Person die erforderliche Zuverlässigkeit nicht besitzt.
• Nummer 2 – ungeordnete Vermögensverhältnisse: Der Antragsteller lebt in ungeordneten Vermögensverhältnissen.
• Nummer 3 – fehlende Versicherung: Der Antragsteller kann den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung oder gleichwertigen Garantie nicht erbringen.
• Nummer 4 – fehlende Sachkunde: Der Antragsteller weist die Sachkunde nicht durch eine vor der Industrie- und Handelskammer erfolgreich abgelegte Prüfung nach.
• Nummer 5 – fehlender Inlandsbezug: Der Antragsteller hat seine Hauptniederlassung oder seinen Hauptsitz nicht im Inland oder übt seine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler nicht im Inland aus.

Die Nummern 1 und 2 sind personenbezogen: Sie fragen nicht nach Wissen oder Absicherung, sondern danach, ob der Antragsteller für ein Gewerbe geeignet ist, in dem er Verbraucher bei einer der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens begleitet.

Zuverlässigkeit (Nummer 1): die Regelvermutung bei Vorstrafen

Der allgemeine Maßstab lautet: Die Erlaubnis ist zu versagen, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass der Antragsteller oder eine der Personen, die mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragt sind, die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit nicht besitzt. Damit werden auch Geschäftsführer und Niederlassungsleiter erfasst, nicht nur der Antragsteller selbst.

Für einen wichtigen Fall stellt das Gesetz eine Regelvermutung auf. Die erforderliche Zuverlässigkeit besitzt in der Regel nicht, wer in den letzten fünf Jahren vor der Antragstellung rechtskräftig verurteilt worden ist wegen

• eines Verbrechens oder
• wegen Diebstahl, Unterschlagung, Erpressung, Betrug, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wucher oder einer Insolvenzstraftat.

Was „in der Regel" bedeutet

Der Zusatz „in der Regel" ist entscheidend: Die Verurteilung begründet eine Vermutung der Unzuverlässigkeit, keinen automatischen und ausnahmslosen Ausschluss. Umgekehrt ist die Liste kein abschließender Katalog — maßgeblich bleibt der allgemeine Obersatz, wonach jede durch Tatsachen belegte Prognose fehlender Zuverlässigkeit die Erlaubnis hindern kann. Die Fünf-Jahres-Frist bezieht sich auf den Zeitpunkt der Antragstellung.

Praxisbeispiel: Ermittlungsverfahren statt rechtskräftiger Verurteilung

Ein Bewerber beantragt die §34i-Erlaubnis, während gegen ihn wegen des Verdachts auf Betrug ermittelt wird — noch ohne Anklage, geschweige denn Urteil. Die Regelvermutung nach §34i Absatz 2 Nummer 1 GewO greift hier nicht: Sie setzt eine rechtskräftige Verurteilung in den letzten fünf Jahren voraus, ein bloßer Tatverdacht reicht dafür nicht aus. Automatisch versagt werden darf die Erlaubnis deswegen nicht. Weil die Liste der Regelvermutungen aber nicht abschließend ist, kann die Behörde ein laufendes Ermittlungsverfahren als eine von mehreren Tatsachen in ihre Prognose einbeziehen, wenn weitere Umstände hinzutreten, die zusammen die Annahme fehlender Zuverlässigkeit stützen. Weder darf sie den bloßen Tatverdacht wie eine rechtskräftige Verurteilung behandeln, noch darf sie ihn als bedeutungslos übergehen.

Geordnete Vermögensverhältnisse (Nummer 2)

Die zweite persönliche Voraussetzung schützt Verbraucher davor, ihre Finanzierung über jemanden abzuwickeln, der seine eigenen Finanzen nicht im Griff hat. Nach §34i Absatz 2 Nummer 2 GewO ist die Erlaubnis zu versagen, wenn der Antragsteller in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt.

Auch hier arbeitet das Gesetz mit einer Regelvermutung. Ungeordnete Vermögensverhältnisse liegen in der Regel vor, wenn

• über das Vermögen des Antragstellers das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist oder
• er in das Schuldnerverzeichnis nach §882b der Zivilprozessordnung eingetragen ist.

In das Schuldnerverzeichnis (§882b ZPO) werden nach §882c ZPO zum Beispiel Schuldner eingetragen, die die Vermögensauskunft nicht abgegeben haben oder bei denen eine Vollstreckung nach dem Vermögensverzeichnis offensichtlich nicht zum Erfolg führen würde. Ein solcher Eintrag oder ein eröffnetes Insolvenzverfahren wirkt daher wie ein Warnsignal, das der Erlaubnis im Regelfall entgegensteht.

Praxisbeispiel: Erhebliche Steuerrückstände als zusätzliches Warnsignal

Auch ohne eröffnetes Insolvenzverfahren und ohne Eintrag im Schuldnerverzeichnis können erhebliche, vollstreckbare Zahlungsrückstände gegen einen Antragsteller sprechen — die beiden genannten Regelvermutungen sind Beispiele, kein abschließender Katalog. Zur vergleichbaren Frage bei der allgemeinen Gewerbeuntersagung wegen Unzuverlässigkeit nach §35 GewO hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden: Steuerrückstände sind nur dann geeignet, einen Gewerbetreibenden als unzuverlässig erscheinen zu lassen, wenn sie sowohl ihrer absoluten Höhe nach als auch im Verhältnis zur Gesamtbelastung des Gewerbetreibenden von Gewicht sind; zusätzlich zählt, wie lange die Rückstände schon bestehen (BVerwG, Beschluss vom 19.01.1994, Az. 1 B 5.94, GewArch 1995, 115). Diese Entscheidung betrifft §35 GewO und nicht unmittelbar §34i GewO — sie zeigt aber den Maßstab, mit dem Behörden gewerberechtliche Zahlungsrückstände allgemein bewerten, und lässt sich als Orientierung auf die Frage übertragen, wann Steuer- oder Sozialversicherungsrückstände als Indiz ungeordneter Vermögensverhältnisse im Sinne des §34i Absatz 2 Nummer 2 GewO zu werten sind. Eine einzelne, geringfügige oder erst kurz offene Forderung reicht dafür allein nicht aus.

Wie diese Voraussetzungen mit Prüfung und Versicherung zusammenwirken

Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse sind unabhängig vom Sachkundenachweis zu prüfen. Wer die Sachkunde nicht über die Prüfung, sondern über einen gleichgestellten Abschluss belegt — die dafür anerkannten Qualifikationen erklärt der Beitrag Befreiung von der §34i-Prüfung —, muss die persönlichen Voraussetzungen trotzdem erfüllen. Ebenso ersetzt eine Berufshaftpflichtversicherung nicht die Zuverlässigkeit: Alle Versagungsgründe des §34i Absatz 2 GewO müssen zugleich ausgeräumt sein.

Nach der erteilten Erlaubnis folgt die Eintragung ins Register; wie das funktioniert, zeigt der Beitrag Vermittlerregister nach §34i GewO. Welche laufenden Pflichten dann im Tagesgeschäft gelten, behandelt der Beitrag zu den Verhaltenspflichten nach §34i GewO. Einen Gesamtüberblick über die §34i-Sachkundeprüfung gibt die Seite Was ist die §34i-Sachkundeprüfung?