Anschlussfinanzierung und Prolongation bei § 34i GewO

Bei ablaufender Zinsbindung stehen Kreditnehmer vor der Wahl: bei der bisherigen Bank prolongieren oder zu einer anderen Bank umschulden. Für Immobiliardarlehensvermittler stellt sich dabei die Frage, wann die Erlaubnispflicht nach § 34i GewO greift.

Erlaubnispflicht bei Prolongation und Beratung

Nach § 34i Abs. 1 Satz 1 GewO bedarf der Erlaubnis, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen vermitteln oder Dritte zu solchen Verträgen beraten will (sofern keine Ausnahme nach § 34i Abs. 3 oder 4 GewO vorliegt). Erlaubnispflichtig ist damit die Vermittlungs- oder Beratungstätigkeit selbst – nicht der Vertragsabschluss als solcher. Ob eine reine Prolongation bei der Hausbank zivilrechtlich als Fortführung des bestehenden Vertrags oder als neuer Darlehensvertrag zu werten ist, wird nicht einheitlich beurteilt, sondern richtet sich nach der konkreten Vertragsgestaltung. Darauf kommt es für die Erlaubnispflicht ohnehin nicht entscheidend an: Sobald ein Berater individuelle Empfehlungen zu Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen abgibt — beispielsweise durch eine vergleichende Beratung, ob eine Prolongation oder ein Bankwechsel vorteilhafter ist —, übt er eine Beratungstätigkeit im Sinne des § 34i GewO aus, die die Erlaubnis erfordert, unabhängig davon, wie die Prolongation zivilrechtlich einzuordnen ist. Wer ohne diese Erlaubnis gewerbsmäßig tätig wird, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 lit. o i.V.m. Abs. 4 GewO mit einer Geldbuße bis zu 5.000 Euro geahndet werden kann.

Vergütung bei Umschuldung (§ 655c BGB)

Wird ein Darlehen vermittelt, gelten strenge gesetzliche Vorgaben für die Vergütung. Nach § 655c Satz 1 BGB darf eine Vergütung ohnehin erst verlangt werden, wenn das Darlehen ausgezahlt wurde und der Verbraucher es nicht mehr widerrufen kann. § 655c Satz 2 BGB setzt die „vorzeitige Ablösung eines anderen Darlehens" ausdrücklich mit dem Begriff „Umschuldung" gleich: Dient das neue Darlehen mit Wissen des Darlehensvermittlers der Ablösung eines anderen Darlehens, so ist ein Entgelt nur geschuldet, wenn sich der effektive Jahreszins durch die Umschuldung nicht erhöht. Das erfasst auch die reguläre Anschlussfinanzierung zum Ende der Zinsbindung: Das bisherige Darlehen ist meist auf eine Gesamtlaufzeit angelegt, die über die Zinsbindungsfrist hinausgeht, sodass es bei einem Bankwechsel vor vollständiger Tilgung abgelöst wird. Etwaige Vermittlungskosten für das abzulösende Darlehen bleiben bei der Berechnung unberücksichtigt. Mehr zu den zivilrechtlichen Grundlagen im Beitrag Darlehensvermittlungsvertrag nach § 655a BGB.