Wer braucht keine §34i-Erlaubnis? Ausnahmen nach §34i Absatz 3 und 4 GewO

Warum gibt es Ausnahmen von der §34i-Erlaubnispflicht?

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen im Sinne des §491 Absatz 3 BGB vermitteln oder Dritte dazu beraten will, braucht nach §34i Absatz 1 GewO grundsätzlich eine Erlaubnis der zuständigen Behörde. Für Kreditinstitute und Wertpapierinstitute gilt das nicht: Sie sind von der BaFin zugelassen und unterliegen laufender Finanzaufsicht — eine zweite, gewerbeordnungsrechtliche Zulassung wäre unnötige Doppelregulierung. Das Gesetz vermeidet dies durch die ausdrücklichen Ausnahmen in Absatz 3.

In der IHK-Sachkundeprüfung nach §34i GewO ist die genaue Abgrenzung von Erlaubnispflicht und -freiheit prüfungsrelevant. Die folgenden Abschnitte erläutern jede Ausnahme mit ihrer gesetzlichen Grundlage.

Welche Gruppen sind nach §34i Absatz 3 GewO ausgenommen?

§34i Absatz 3 GewO nennt vier Gruppen, die keiner Erlaubnis nach Absatz 1 Satz 1 bedürfen:

1. Kreditinstitute mit §32-Abs.-1-KWG-Erlaubnis

Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach §32 Absatz 1 des Kreditwesengesetzes (KWG) erteilt wurde, brauchen keine §34i-Erlaubnis. Dazu zählen Banken, Sparkassen, Genossenschaftsbanken und andere KWG-lizenzierte Einlagenkreditinstitute. Sie dürfen die Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen — auch als Nebenleistung — ohne zusätzliche §34i-Erlaubnis anbieten.

2. Wertpapierinstitute mit §15-Abs.-1-WpIG-Erlaubnis

Wertpapierinstitute, für die eine Erlaubnis nach §15 Absatz 1 des Wertpapierinstitutsgesetzes (WpIG) erteilt wurde, sind ebenfalls ausgenommen. Das WpIG regelt die Zulassung von Wertpapierfirmen, die nicht als Kreditinstitut im Sinne des KWG eingestuft sind, aber dennoch der Finanzaufsicht unterliegen.

3. Zweigstellen bestimmter EU-Kreditinstitute (§53b Abs. 1 Satz 1 KWG)

Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des §53b Absatz 1 Satz 1 KWG sind ebenfalls von der §34i-Erlaubnispflicht befreit. §53b KWG regelt die Tätigkeit von Kreditinstituten aus anderen EU- oder EWR-Mitgliedstaaten in Deutschland über eine Zweigstelle, ohne dass diese eine eigene KWG-Erlaubnis benötigen. Diese Zweigstellen operieren auf Grundlage ihres heimatstaatlichen Passes — und brauchen deshalb auch keine §34i-Erlaubnis.

4. Zweigniederlassungen und gebundene Vermittler von EU-Wertpapierinstituten (§73 Abs. 1 Satz 1 WpIG)

Zweigniederlassungen und vertraglich gebundene Vermittler von Wertpapierinstituten im Sinne des §73 Absatz 1 Satz 1 WpIG sind die vierte ausgenommene Gruppe. §73 WpIG regelt das grenzüberschreitende Tätigwerden von Wertpapierinstituten aus dem EU-/EWR-Ausland in Deutschland — auch hier gilt: die heimatstaatliche Zulassung ersetzt die deutsche §34i-Erlaubnis.

Praxisbeispiel: Sparkassen-Angestellte wird selbstständig

B. vermittelt bis zum 30. Juni 2026 Immobiliar-Verbraucherdarlehen als Angestellte einer Sparkasse mit Erlaubnis nach § 32 Absatz 1 KWG. Das Kreditinstitut ist nach § 34i Absatz 3 GewO von der Erlaubnispflicht ausgenommen; B. braucht in dieser Zeit keine eigene §34i-Erlaubnis. Ab dem 1. Juli 2026 vermittelt B. dieselben Verträge im eigenen Namen, ohne Anbindung an das Institut. Absatz 3 nennt das Institut, nicht die ehemalige Mitarbeiterin als Einzelperson. Ab diesem Tag gilt die Erlaubnispflicht nach § 34i Absatz 1 Satz 1 GewO.

Was regelt §34i Absatz 4 GewO? (EU-Passport)

§34i Absatz 4 GewO enthält eine eigene Ausnahme für Vermittler aus dem EU- und EWR-Ausland: Ein Immobiliardarlehensvermittler, der in einem anderen Mitgliedstaat der EU oder in einem anderen Vertragsstaat des EWR eine Zulassung nach Artikel 29 der Richtlinie 2014/17/EU besitzt, benötigt keine eigene deutsche §34i-Erlaubnis — sofern er im Umfang dieser ausländischen Erlaubnis handelt.

Die Richtlinie 2014/17/EU (Mortgage Credit Directive, MCD) ist das EU-Regelwerk zu Wohnimmobilienkreditverträgen für Verbraucher. Artikel 29 regelt die nationale Zulassung von Kreditvermittlern, Artikel 32 das grenzüberschreitende Tätigwerden. §34i Absatz 4 Satz 2 GewO stellt dabei klar: Vor Aufnahme der Tätigkeit im Inland muss das Notifikationsverfahren nach Artikel 32 Absatz 3 der Richtlinie 2014/17/EU stattgefunden haben. Ohne dieses Verfahren greift die Ausnahme nicht.

Praxisbeispiel: EU-Zulassung, Tätigkeit vor abgeschlossener Notifikation

N. ist in den Niederlanden nach Artikel 29 der Richtlinie 2014/17/EU als Kreditvermittler zugelassen. N. vermittelt in Deutschland ab dem 1. April 2026. Das Notifikationsverfahren nach Artikel 32 Absatz 3 der Richtlinie ist erst am 15. April 2026 abgeschlossen. § 34i Absatz 4 Satz 2 GewO verlangt, dass das Verfahren vor Aufnahme der Tätigkeit im Geltungsbereich dieses Gesetzes stattgefunden hat. Die Tage vom 1. April 2026 bis zum 14. April 2026 fallen deshalb nicht unter die Ausnahme — auch wenn die heimatstaatliche Zulassung bereits bestand.

Rechenbeispiel: 14 Kalendertage ohne Passport

Tätigkeitsaufnahme am 1. April 2026, Notifikation abgeschlossen am 15. April 2026: vom 1. April 2026 bis zum 14. April 2026 einschließlich sind es 14 Kalendertage ohne abgeschlossenes Verfahren. Die Ausnahme des § 34i Absatz 4 GewO greift erst ab dem Tag, an dem das Verfahren stattgefunden hat — hier ab dem 15. April 2026. Die Datumsangaben sind konstruiert; die Vorher-Bedingung steht im Normtext.

Was die Ausnahmen nicht abdecken — häufige Irrtümer

Aus §34i Absatz 3 und 4 GewO lassen sich einige häufig falsch verstandene Fälle klar abgrenzen:

• Versicherungsunternehmen: §34i Absatz 3 GewO nennt ausschließlich Kreditinstitute und Wertpapierinstitute. Versicherungsunternehmen stehen dort nicht. Sie sind deshalb nicht automatisch von der §34i-Erlaubnispflicht ausgenommen, wenn sie Immobiliardarlehen vermitteln oder dazu beraten.
• Einzelne Mitarbeiter eines Kreditinstituts: Die Ausnahme gilt für das Institut als Erlaubnisinhaber, nicht für jede dort beschäftigte Person als Einzelperson. Wer als Angestellter im Namen eines KWG-lizenzierten Kreditinstituts handelt, braucht keine eigene §34i-Erlaubnis im Sinne des §34i GewO. Für ihre Tätigkeit gelten jedoch eigene Anforderungen des Kreditwesengesetzes und der Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2014/17/EU — diese wirken unabhängig von §34i GewO und liegen im Verantwortungsbereich des Kreditinstituts. Wer aber selbstständig und ohne Anbindung an ein ausgenommenes Institut tätig wird, ist erlaubnispflichtig.
• EU-Vermittler ohne abgeschlossenes Notifikationsverfahren: Der EU-Passport nach Absatz 4 setzt ausdrücklich voraus, dass das Notifikationsverfahren nach Artikel 32 Absatz 3 der Richtlinie 2014/17/EU vor Tätigkeitsaufnahme in Deutschland stattgefunden hat. Fehlt dieses Verfahren, greift die Ausnahme nicht — auch wenn im Heimatstaat eine gültige Zulassung besteht.

Praxisbeispiel: §34c-Maklerin vermittelt zusätzlich Baufinanzierung

Maklerin M. hat eine Erlaubnis nach § 34c Absatz 1 GewO und vermittelt ab dem 10. März 2026 zusätzlich Immobiliar-Verbraucherdarlehen. § 34i Absatz 3 GewO nennt Kreditinstitute, Wertpapierinstitute und bestimmte Zweigstellen — nicht Gewerbetreibende nach § 34c GewO und nicht Versicherungsunternehmen. M. braucht deshalb die Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 Satz 1 GewO. Ohne diese Erlaubnis handelt sie ordnungswidrig nach § 144 Absatz 1 Nummer 1 Buchstabe o GewO; der Bußgeldrahmen beträgt nach § 144 Absatz 4 GewO bis zu 5.000 Euro (Normtext: „fünftausend Euro“).

Einordnung: Die Erlaubnispflicht als Regelfall

Die Ausnahmen in §34i Absatz 3 und 4 GewO sind Sonderregeln — der Grundsatz bleibt die Erlaubnispflicht. Wer gewerbsmäßig und ohne institutionelle Anbindung an eine der genannten Gruppen Immobiliardarlehen vermitteln will, muss die Erlaubnisvoraussetzungen nach §34i Absatz 2 GewO erfüllen: Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse, Berufshaftpflichtversicherung und Sachkundenachweis. Wie die Sachkundeprüfung abläuft, erklärt der Beitrag Sachkundeprüfung §34i GewO: Ablauf. Welche Berufsabschlüsse von der Prüfung befreien, zeigt der Artikel Befreiung von der §34i-Prüfung: gleichgestellte Berufsabschlüsse. Wer zwar erlaubnispflichtig ist, aber die Voraussetzungen nach §34i GewO nicht von Grund auf mit §34c GewO verwechselt, findet die Abgrenzung im Artikel §34c vs. §34i GewO: Was ist der Unterschied?