§34c oder §34i GewO? Abgrenzung, Unterschiede und was Makler wissen müssen

Was §34c und §34i jeweils erlauben

Viele Immobilienmakler gehen davon aus, dass die §34c-Erlaubnis alles abdeckt, was mit Immobilien zu tun hat. Das ist ein verbreiteter Irrtum. Wer seinen Kunden beim Immobilienkauf auch bei der Finanzierung helfen will — sei es durch konkrete Kreditvermittlung oder durch Beratung zu Darlehenskonditionen —, bewegt sich ohne §34i-Erlaubnis in einem erlaubnispflichtigen Bereich, den §34c nicht abdeckt.

Was §34c GewO erlaubt — und wo er endet

Nach §34c Absatz 1 der Gewerbeordnung ist eine Erlaubnis erforderlich für folgende Tätigkeiten:

• Nr. 1 (Makler): Vermittlung des Abschlusses von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume.
• Nr. 2 (Darlehensvermittlung): Vermittlung von Darlehensverträgen — ausgenommen Verträge nach §34i Absatz 1 Satz 1 GewO.
• Nr. 3 und 4 (Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter): Vorbereitung oder Durchführung von Bauvorhaben mit Fremdmitteln sowie Verwaltung von gemeinschaftlichem Wohnungseigentum oder Mietverhältnissen.

Der Ausschluss in §34c Absatz 1 Nummer 2 ist der entscheidende Punkt: Der Gesetzgeber hat die Vermittlung von Immobiliardarlehen im Sinne des §34i bewusst aus dem §34c-Tatbestand herausgelöst und einem eigenständigen, anspruchsvolleren Erlaubnisregime unterstellt. Ein Makler, der „nur ein bisschen" Finanzierungsvermittlung macht, bewegt sich damit entweder im Anwendungsbereich des §34i oder gar nicht.

Was §34i GewO erfasst

Nach §34i Absatz 1 GewO benötigt eine Erlaubnis, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen vermitteln oder Dritte zu solchen Verträgen beraten will. Der Begriff des Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags ist in §491 Absatz 3 BGB definiert: Es handelt sich um entgeltliche Darlehensverträge zwischen Unternehmer und Verbraucher, die entweder durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder für den Erwerb oder die Erhaltung von Immobilien bestimmt sind. Klassische Baufinanzierungen und Hypothekendarlehen fallen darunter; Konsumkredite und allgemeine Ratenkredite nicht.

Da §34i sowohl die Vermittlung als auch die Beratung erfasst, genügt es nicht, formal nur „Kontakte herzustellen". Wer gezielt Kunden bei der Wahl eines Hypothekendarlehens berät, übt die erlaubnispflichtige Tätigkeit auch dann aus, wenn er formal keinen Vertragsabschluss herbeiführt.

Die wichtigsten Unterschiede im Überblick

Weiterbildungspflicht: §34c ja, §34i nein

Ein häufiger Irrtum dreht sich um die Weiterbildungspflicht. §34c Absatz 2a GewO verpflichtet Makler und Wohnimmobilienverwalter ausdrücklich zu 20 Stunden Weiterbildung je drei Kalenderjahre. Diese Pflicht gilt für die Tätigkeit nach §34c — und ist ein Versagungsgrund, wenn sie nicht nachgewiesen wird.

Für die §34i-Erlaubnis gibt es keine vergleichbare gesetzliche Weiterbildungsverpflichtung. Dass viele Anbieter gleichwohl freiwillige Fortbildungen empfehlen, ändert am Rechtsbefund nichts: Das Gesetz schreibt sie für §34i nicht vor. Wer in der Prüfungsvorbereitung oder im Gespräch mit Behörden auf diese Unterscheidung angesprochen wird, sollte sie klar benennen können.

Wann man beide Erlaubnisse braucht

Viele Makler sind in der Praxis bereits §34c-Inhaber und möchten ihre Dienstleistung um Finanzierungsvermittlung erweitern. In diesem Fall ist eine eigene §34i-Erlaubnis zwingend erforderlich — §34c ersetzt sie nicht. Die Erlaubnisse sind kumulativ, nicht alternativ: Wer beides anbieten will, muss beides besitzen.

Die §34i-Erlaubnis erfordert über die gemeinsamen Voraussetzungen (Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse) hinaus einen Sachkundenachweis und eine Berufshaftpflichtversicherung nach den §§9–11 ImmVermV. Aufbauend auf der Verhaltenspflichten-Systematik erklärt der Artikel Verhaltenspflichten nach §34i GewO, welche laufenden Berufspflichten dann hinzukommen. Wer den Sachkundenachweis über eine anerkannte Berufsqualifikation erbringen möchte, findet die Voraussetzungen unter Befreiung von der §34i-Prüfung: gleichgestellte Berufsabschlüsse.

Einordnung: Warum die Trennung rechtspolitisch sinnvoll ist

Die Aufspaltung in §34c und §34i ist kein Zufall, sondern Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17/EU). Der europäische Gesetzgeber hat erkannt, dass Hypothekendarlehen für Verbraucher eine besonders weitreichende, oft jahrzehntelange Bindung bedeuten. Das rechtfertigt strengere Zulassungsanforderungen — Sachkundeprüfung, Berufshaftpflicht für alle, Registereintrag, laufende Verhaltenspflichten — als für die allgemeine Immobilienvermittlung. §34i ist damit kein „aufgewertetes §34c", sondern ein eigenständiges Berufsbild mit eigenem Anforderungsprofil.

Für die tägliche Praxis bedeutet das: Erlaubnisse und Anforderungen immer am konkreten Tätigkeitsfeld messen — nicht am Namen der Branche. Weitere Grundlagen zur §34i-Erlaubnis und zu den Anforderungen an Mitarbeiter enthält der Beitrag Mitarbeiter in der §34i-Vermittlung: Sachkunde, Zuverlässigkeit und Vergütungsregeln; zum Ablauf der IHK-Sachkundeprüfung die Seite Sachkundeprüfung §34i GewO: Ablauf.