Mitarbeiter in der §34i-Vermittlung: Sachkunde, Zuverlässigkeit und Vergütungsregeln

Die Grundregel: Erlaubnispflicht gilt für den Betrieb, nicht für jeden Einzelnen

Wer gewerbsmäßig Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge vermitteln oder dazu beraten will, bedarf nach §34i Absatz 1 GewO der Erlaubnis. Diese Erlaubnis haftet an der Person des Gewerbetreibenden, nicht an jedem einzelnen Mitarbeiter. In der Praxis bedeutet das: Ein Finanzierungsvermittler mit Erlaubnis kann Berater und Verkäufer beschäftigen, die täglich mit Kunden sprechen — ohne dass jeder von ihnen eine eigene Erlaubnis beantragen müsste. §34i Absatz 6 GewO stellt aber klar, dass diese Erleichterung keine Absenkung des Verbraucherschutzes bedeutet: Der Erlaubnisinhaber steht dafür ein, dass das gesamte Personal die nötigen Anforderungen erfüllt.

Ausnahme: Kreditinstitute und Wertpapierinstitute (§34i Abs. 3 GewO)

Bevor die Mitarbeiterpflichten greifen, lohnt ein Blick auf die Ausnahmen in §34i Absatz 3 GewO. Keiner §34i-Erlaubnis bedürfen: Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach §32 Absatz 1 KWG erteilt wurde; Wertpapierinstitute nach §15 Absatz 1 WpIG; Zweigstellen von Unternehmen nach §53b Absatz 1 Satz 1 KWG; sowie Zweigniederlassungen und vertraglich gebundene Vermittler von Wertpapierinstituten nach §73 Absatz 1 Satz 1 WpIG. Diese Institute und ihre gebundenen Vermittler unterstehen einem eigenen aufsichtsrechtlichen Regime. Die Mitarbeiterpflichten der §34i-Absätze 6 bis 8 betreffen sie daher nicht — für sie gelten die einschlägigen Vorschriften des KWG und des WpIG.

Für alle übrigen Gewerbetreibenden, die auf Grundlage von §34i Absatz 1 GewO tätig werden, gelten die Mitarbeiterpflichten der Absätze 6 bis 8 uneingeschränkt.

§34i Abs. 6 Satz 1: Sachkunde und Zuverlässigkeit der Mitarbeiter

§34i Absatz 6 Satz 1 GewO formuliert die Kernpflicht in zwei Teilen. Der Gewerbetreibende darf Personen, die bei der Vermittlung oder Beratung mitwirken oder in leitender Position dafür verantwortlich sind, nur beschäftigen, wenn er

• sicherstellt, dass diese Personen über einen Sachkundenachweis nach Absatz 2 Nummer 4 verfügen, und
• überprüft hat, dass diese Personen zuverlässig sind.

Sachkunde: derselbe Nachweis wie für die eigene Erlaubnis

Der Verweis auf Absatz 2 Nummer 4 ist eindeutig: Als Sachkundenachweis gilt nur die erfolgreich abgelegte IHK-Sachkundeprüfung oder ein gleichgestellter Abschluss nach §4 der Immobiliardarlehensvermittlungsverordnung (ImmVermV). Welche Ausbildungs- und Studienabschlüsse dabei als gleichwertig anerkannt werden, erklärt der Beitrag Befreiung von der §34i-Prüfung: gleichgestellte Berufsabschlüsse. Der Arbeitgeber muss sich den Nachweis vorlegen lassen — ein Versprechen des Bewerbers genügt nicht.

Zuverlässigkeit: Prüfungspflicht liegt beim Arbeitgeber

Für die Zuverlässigkeit gilt dieselbe inhaltliche Messlatte wie bei der Erlaubniserteilung selbst: Tatsachen dürfen nicht die Annahme rechtfertigen, dass die Person die erforderliche Zuverlässigkeit nicht besitzt. In der Praxis bedeutet das regelmäßig die Einholung eines Führungszeugnisses. Die Anforderungen an Zuverlässigkeit und die einschlägigen Regelvermutungen (Vorstrafen, Insolvenz, Schuldnerverzeichnis) sind ausführlich im Beitrag Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse nach §34i GewO dargestellt.

§34i Abs. 6 Satz 2: Untersagung durch die Behörde

Die Arbeitgeberpflicht ist nicht die einzige Absicherung. Nach §34i Absatz 6 Satz 2 GewO kann die zuständige Behörde dem Gewerbetreibenden die Beschäftigung einer bestimmten Person untersagen, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass diese Person die für ihre Tätigkeit erforderliche Sachkunde oder Zuverlässigkeit nicht besitzt. Die Behörde kann also auch dann eingreifen, wenn der Arbeitgeber seiner Prüfungspflicht formal nachgekommen ist, aber konkrete Umstände Zweifel begründen.

§34i Abs. 7: Keine an Absatzziele gekoppelte Vergütung

§34i Absatz 7 GewO enthält ein Strukturverbot für die Mitarbeitervergütung: Die Vergütungsstruktur der im Gewerbebetrieb beschäftigten Personen darf deren Fähigkeit nicht beeinträchtigen, im besten Interesse des Darlehensnehmers zu handeln. Insbesondere darf die Vergütungsstruktur nicht an Absatzziele gekoppelt sein.

Hintergrund ist der Verbraucherschutzgedanke der Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU (Richtlinie 2014/17/EU): Wer auf Provision arbeitet, die steigt, je mehr Verträge abgeschlossen werden, hat einen Anreiz, für Kunden ungeeignete Verträge zu vermitteln. Das Verbot richtet sich an den Erlaubnisinhaber als Arbeitgeber — er muss die Vergütungssysteme seines Betriebs so gestalten, dass sie mit dem Kundeninteressen-Gebot vereinbar sind. Das Prinzip ähnelt dem Zuwendungsverbot, das für den Honorar-Immobiliardarlehensberater nach §34i Abs. 5 GewO gilt, greift aber in abgeschwächter Form auch im regulären Vertrieb.

§34i Abs. 8 Nr. 2: Registrierungspflicht für Mitarbeiter

Die Pflichten der Absätze 6 und 7 enden nicht beim internen Arbeitsverhältnis — sie wirken auch ins Register nach §11a GewO hinein. Nach §34i Absatz 8 Nummer 2 GewO ist der Gewerbetreibende verpflichtet, die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkenden oder in leitender Position dafür verantwortlichen Personen unverzüglich nach Aufnahme ihrer Tätigkeit in das Vermittlerregister eintragen zu lassen.

Was dort eingetragen wird, regelt §6 Absatz 1 Satz 1 Nummern 10 und 11 der ImmVermV: gespeichert werden der Familienname, der Vorname und das Geburtsdatum dieser Personen. So ist für die Behörde und die Öffentlichkeit nachvollziehbar, wer im Betrieb aktiv an der Vermittlung beteiligt ist. Zum Vermittlerregister und dem Zugang zur öffentlichen Registersuche erklärt mehr der Beitrag Vermittlerregister nach §34i GewO.

Einordnung: Mitarbeiterverantwortung als Teil des §34i-Pflichtengefüges

Die Absätze 6 bis 8 des §34i GewO schließen eine wichtige Lücke im Erlaubnissystem: Die Erlaubnis des Inhabers schützt Verbraucher nur dann verlässlich, wenn auch das tätige Personal die Anforderungen der Norm erfüllt. Sachkunde, Zuverlässigkeit und eine am Kundeninteresse orientierte Vergütung sind damit keine einmaligen Hürden bei der Antragstellung, sondern dauerhafte Betriebspflichten. Wie die laufenden Berufsausübungspflichten im Tagesgeschäft ausgestaltet sind, erklärt aufbauend auf diesem Beitrag der Artikel zu den Verhaltenspflichten nach §34i GewO. Einen Gesamtüberblick über die Prüfungsvoraussetzungen bietet die Seite Was ist die §34i-Sachkundeprüfung? sowie die Prüfungsthemen.