Der Honorar-Immobiliardarlehensberater nach §34i GewO: unabhängige Beratung ohne Provision

Was ein Honorar-Immobiliardarlehensberater ist

Wer gewerbsmäßig Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge vermittelt oder dazu berät, braucht nach §34i Absatz 1 GewO eine behördliche Erlaubnis. Innerhalb dieser Erlaubnis unterscheidet das Gesetz zwei Geschäftsmodelle: den Immobiliardarlehensvermittler, der typischerweise über Provisionen des Darlehensgebers vergütet wird, und den Honorar-Immobiliardarlehensberater, der als unabhängiger Berater auftritt. §34i Absatz 5 GewO adressiert ausdrücklich „Gewerbetreibende nach den Absätzen 1 und 4" — der Honorar-Immobiliardarlehensberater ist also keine eigene Erlaubnisart, sondern eine besondere, strenger geregelte Ausübungsform derselben §34i-Erlaubnis.

Was ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag ist

Gegenstand der Beratung ist der Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag. Nach §491 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind das entgeltliche Verbraucherdarlehensverträge, die entweder durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind. Um solche Verträge geht es, wenn ein Verbraucher eine Immobilie finanziert.

§34i Abs. 5 GewO: die beiden gesetzlichen Anforderungen

§34i Absatz 5 Satz 1 GewO stellt an den Honorar-Immobiliardarlehensberater zwei ausdrückliche Anforderungen (Nummer 1 und Nummer 2):

1. Hinreichende Marktauswahl (Nr. 1). Er muss für seine Empfehlung für oder gegen einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag oder eine entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfe eine hinreichende Anzahl von entsprechenden auf dem Markt angebotenen Verträgen heranziehen. Die Empfehlung darf also nicht auf einem einzelnen oder willkürlich engen Angebot beruhen.
2. Keine Zuwendungen, keine Abhängigkeit (Nr. 2). Er darf vom Darlehensgeber keine Zuwendungen annehmen und von ihm in keiner Weise abhängig sein. Damit ist die wirtschaftliche Unabhängigkeit vom finanzierenden Institut zur gesetzlichen Bedingung gemacht.

Beide Anforderungen greifen ineinander: Die breite Marktauswahl sichert, dass die Empfehlung am Interesse des Kunden ausgerichtet ist, und das Verbot von Zuwendungen des Darlehensgebers verhindert, dass diese Empfehlung durch Provisionsanreize verzerrt wird.

Praxisbeispiel: Nur das Hausbank-Angebot herangezogen

H. tritt ab dem 2. März 2026 als Honorar-Immobiliardarlehensberater auf und empfiehlt Kundin K. am selben Tag den Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag ihrer Hausbank. H. hat ausschließlich dieses eine Angebot verglichen. §34i Absatz 5 Satz 1 Nummer 1 GewO verlangt eine hinreichende Anzahl von entsprechenden auf dem Markt angebotenen Verträgen. Ein einzelnes Hausbank-Angebot ist das nicht. Eine gesetzliche Mindestzahl nennt die Vorschrift nicht — sie verlangt eine hinreichende Anzahl von auf dem Markt angebotenen Verträgen, nicht das eine Institut, bei dem der Kunde schon Konto hat.

Vergütung: Honorar statt Provision

Weil der Honorar-Immobiliardarlehensberater vom Darlehensgeber keine Zuwendungen annehmen darf, finanziert er seine Leistung über ein Honorar, das er mit dem Kunden vereinbart — daher der Name. Das ist der grundlegende Unterschied zum Vermittler, dessen Vergütung regelmäßig vom Darlehensgeber stammt.

Der Gedanke der interessengerechten Vergütung durchzieht §34i insgesamt. Nach §34i Absatz 7 GewO darf die Struktur der Vergütung der im Betrieb beschäftigten Personen deren Fähigkeit nicht beeinträchtigen, im besten Interesse des Darlehensnehmers zu handeln; insbesondere darf die Vergütungsstruktur nicht an Absatzziele gekoppelt sein. Diese Vorgabe gilt für §34i-Betriebe allgemein und verstärkt beim Honorarberater die ohnehin geforderte Unabhängigkeit.

Praxisbeispiel: Kick-back 750 Euro vom Darlehensgeber

H. ist seit dem 1. April 2026 als Honorar-Immobiliardarlehensberater im Vermittlerregister eingetragen (Angabe nach §6 Absatz 1 Nummer 4 ImmVermV). Am 10. April 2026 zahlt Darlehensgeber D. an H. 750 Euro als Schulungszuschuss. §34i Absatz 5 Satz 1 Nummer 2 GewO verbietet, vom Darlehensgeber Zuwendungen anzunehmen. Die Bezeichnung als Schulung ändert daran nichts. Die Annahme ist Ordnungswidrigkeit nach §144 Absatz 2 Nummer 10 GewO; der Bußgeldrahmen beträgt nach §144 Absatz 4 GewO bis zu 5.000 Euro (Normtext: fünftausend Euro).

Rechenbeispiel: 1.800 Euro Honorar plus 2.400 Euro Provision

Kundin K. vereinbart mit H. am 3. März 2026 ein Beratungshonorar von 1.800 Euro. Dieselbe Woche bietet Darlehensgeber D. für denselben Abschluss 2.400 Euro Provision. 1.800 Euro plus 2.400 Euro sind 4.200 Euro Gesamteinnahme, wenn H. beides annimmt. §34i Absatz 5 Satz 1 Nummer 2 GewO verbietet die Zuwendung des Darlehensgebers; §34i Absatz 5 Satz 2 GewO verbietet die gleichzeitige Vermittlertätigkeit. Die 4.200 Euro sind deshalb keine zulässige Mischvergütung. Die Beträge und das Datum sind konstruiert; das Verbot steht im Normtext. Ordnungswidrig sind die Doppelrolle nach §144 Absatz 2 Nummer 7c GewO und die Zuwendung nach §144 Absatz 2 Nummer 10 GewO, jeweils mit Bußgeldrahmen bis zu 5.000 Euro.

Vermittler oder Berater — die strikte Trennung

§34i Absatz 5 GewO zieht eine klare Grenze: Honorar-Immobiliardarlehensberater dürfen keine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler und Immobiliardarlehensvermittler dürfen keine Tätigkeit als Honorar-Immobiliardarlehensberater ausüben. Wer sich als unabhängiger Berater über ein Honorar bezahlen lässt, kann für dieselbe Tätigkeit nicht zugleich Provisionen als Vermittler beziehen.

Diese Unvereinbarkeit ist der Kern des Modells: Sie schließt aus, dass Beratung und provisionsgetriebene Vermittlung in einer Person vermischt werden, und macht die Rolle für den Verbraucher transparent.

Praxisbeispiel: Vermittler nimmt zusätzlich Kundenhonorar

V. vermittelt seit Jahren Immobiliar-Verbraucherdarlehen und lässt sich ab dem 15. Mai 2026 von Kundin K. zusätzlich 1.200 Euro unabhängiges Beratungshonorar zahlen, ohne die Vermittlertätigkeit aufzugeben. §34i Absatz 5 Satz 2 GewO bestimmt: Honorar-Immobiliardarlehensberater dürfen keine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler und Immobiliardarlehensvermittler keine Tätigkeit als Honorar-Immobiliardarlehensberater ausüben. Ab dem 15. Mai 2026 übt V. beide Rollen aus. Das ist Ordnungswidrigkeit nach §144 Absatz 2 Nummer 7c GewO (Bußgeldrahmen nach Absatz 4 bis zu 5.000 Euro). Die Registerangabe nach §6 Absatz 1 Nummer 4 ImmVermV kann nicht beides zugleich wahr abbilden; Änderungen sind nach §34i Absatz 8 Nummer 3 GewO unverzüglich mitzuteilen.

Gleiche Erlaubnis, gleiche Grundvoraussetzungen

Da der Honorar-Immobiliardarlehensberater unter §34i fällt, gelten für ihn dieselben Zugangsvoraussetzungen wie für jeden Immobiliardarlehensvermittler: der Sachkundenachweis, die persönliche Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und die Berufshaftpflichtversicherung. Auch die Beschäftigten unterliegen denselben Anforderungen — nach §34i Absatz 6 GewO dürfen bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkende Personen nur beschäftigt werden, wenn sie über einen Sachkundenachweis verfügen und ihre Zuverlässigkeit überprüft ist.

Vertiefend erklären das die Beiträge zur Berufshaftpflichtversicherung nach §34i GewO, zu den Verhaltenspflichten nach §34i GewO und zur Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnissen. Dass auch der unabhängige Berater öffentlich einsehbar registriert ist, zeigt der Artikel Vermittlerregister nach §34i GewO. Grundlegendes zur Erlaubnis und zur Prüfung findest du unter Was ist die §34i-Sachkundeprüfung? und in der Übersicht der Prüfungsthemen.