Werbung für Immobiliardarlehen: Pflichtangaben nach § 17 PAngV

Wann greift die Pflichtangaben-Regel in der Werbung?

Praxisfall: Ein Immobiliardarlehensvermittler schaltet eine Online-Anzeige „ab 2,9 % Zinsen“. Das ist eine Werbung mit einem Zinssatz. Damit greift § 17 Abs. 2 PAngV: Wer gegenüber Verbrauchern für den Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags mit Zinssätzen oder sonstigen Zahlen, die die Kosten betreffen, wirbt, muss bestimmte Angaben machen.

Ergänzend bestimmt § 17 Abs. 1 PAngV, dass jegliche Kommunikation für Werbe- und Marketingzwecke redlich und eindeutig zu sein hat und nicht irreführend sein darf. Unzulässig sind insbesondere Formulierungen, die falsche Erwartungen über die Kosten eines Verbraucherdarlehens oder zur Möglichkeit, ein Verbraucherdarlehen zu erhalten, wecken.

Fazit: Steht in der Werbung eine Zahl zu Kosten (z. B. Zinssatz), gelten die Informationspflichten des § 17 Abs. 2 PAngV und die Redlichkeitsanforderungen des § 17 Abs. 1 PAngV.

Diese vier Pflichtangaben und die Immobiliar-Zusätze

Der Pflichtkanon aus § 17 Abs. 2 PAngV umfasst vier Punkte: 1) die Identität und Anschrift des Darlehensgebers oder gegebenenfalls des Darlehensvermittlers (§ 17 Abs. 2 Nr. 1), 2) den Nettodarlehensbetrag (§ 17 Abs. 2 Nr. 2), 3) den Sollzinssatz mit der Auskunft, ob es sich um einen festen oder einen variablen Zinssatz oder um eine Kombination aus beiden handelt, sowie Einzelheiten aller für den Verbraucher anfallenden, in die Gesamtkosten einbezogenen Kosten (§ 17 Abs. 2 Nr. 3), und 4) den effektiven Jahreszins, der in der Werbung mindestens genauso hervorzuheben ist wie jeder andere Zinssatz (§ 17 Abs. 2 Nr. 4, letzter Satz).

Spezifisch für Immobiliar-Verbraucherdarlehen kommen nach § 17 Abs. 3 PAngV, soweit zutreffend, zusätzliche Angaben hinzu. Relevante Immobiliar-Zusätze sind: der Hinweis, dass der Verbraucherdarlehensvertrag durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert wird (§ 17 Abs. 3 Nr. 5), sowie bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen in Fremdwährung ein Warnhinweis, dass sich mögliche Wechselkursschwankungen auf die Höhe des vom Verbraucher zu zahlenden Gesamtbetrags auswirken könnten (§ 17 Abs. 3 Nr. 6).

Wichtig: Diese Angaben müssen klar, eindeutig und auffallend erfolgen (§ 17 Abs. 2 Satz 1). Der effektive Jahreszins darf in der visuellen oder textlichen Hervorhebung nicht hinter andere Zinssätze zurücktreten (§ 17 Abs. 2 Nr. 4, letzter Satz).

Das Beispiel und die Zwei-Drittel-Regel

§ 17 Abs. 4 PAngV verlangt ein Beispiel für die in Abs. 2 und 3 genannten Angaben. Ausgenommen vom Beispiel sind nur die Angaben nach Abs. 2 Nr. 1 (Identität und Anschrift) sowie die Immobiliar-Hinweise nach Abs. 3 Nr. 5 und 6. Alle übrigen beworbenen Eckdaten sind mithin in ein Beispiel zu überführen.

Zentral ist die Auswahl des Beispielzinses: Der Werbende muss nach § 17 Abs. 4 PAngV von einem effektiven Jahreszins ausgehen, von dem er erwarten darf, dass mindestens zwei Drittel der aufgrund der Werbung zustande kommenden Verträge zu dem angegebenen oder einem niedrigeren effektiven Jahreszins abgeschlossen werden. Damit verankert das Beispiel die Werbeaussage in einer realistischen Erwartung.

Konsequenz: Wird etwa ein Sollzinssatz prominent genannt, muss der effektive Jahreszins im Beispiel enthalten sein und in der Werbung mindestens genauso hervorgehoben werden wie andere Zinssätze (§ 17 Abs. 2 Nr. 4, letzter Satz).

Wann gelten die Werbe-Pflichten nicht – und was bleibt?

§ 17 Abs. 7 PAngV nimmt Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge nach § 491 Abs. 2 Satz 2 Nr. 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs von den Detailpflichten der Absätze 2 bis 6 aus. Das bedeutet: Für diese speziellen Verträge greifen die in § 17 Abs. 2 bis 4 geregelten Pflichtangaben und das Beispielerfordernis nicht. Unberührt bleibt aber § 17 Abs. 1 PAngV: Werbung muss redlich, eindeutig und darf nicht irreführend sein.

Für die Praxis wichtig: Unabhängig von der Werbung legt § 16 Abs. 1 PAngV fest, dass der Unternehmer, der den Abschluss von Verbraucherdarlehen im Sinne des § 491 BGB anbietet, als Preis die nach den dortigen Vorgaben berechneten Gesamtkosten, ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz des Nettodarlehensbetrags, anzugeben und als effektiven Jahreszins zu bezeichnen hat. Der effektive Jahreszins bleibt damit die zentrale Referenzgröße für Preisangaben beim Angebot von Verbraucherdarlehen.

Prüfungstipp: Erst prüfen, ob die konkrete Werbung überhaupt mit Zinssätzen oder Kostenzahlen arbeitet (§ 17 Abs. 2). Dann klären, ob eine Ausnahme nach § 17 Abs. 7 vorliegt. Wenn nein, die vier Kernangaben plus ggf. Immobiliar-Hinweise und das Beispiel nach § 17 Abs. 4 vollständig und auffallend darstellen; den effektiven Jahreszins mindestens so hervorheben wie andere Zinssätze (§ 17 Abs. 2 Nr. 4).

Zusammenhang mit anderen Vermittlerpflichten

Der effektive Jahreszins aus § 16 PAngV ist dieselbe Kennzahl, die auch bei der Kreditwürdigkeitsprüfung und im ESIS-Merkblatt eine zentrale Rolle spielt. Wer als Immobiliardarlehensvermittler wirbt, muss zugleich die allgemeinen Verhaltenspflichten nach § 34i GewO beachten — Werberecht und Beratungspflichten ergänzen sich.

Häufig gestellte Fragen