Europäischer Pass: Immobiliardarlehensvermittlung im EU-Ausland

Was ist der Europäische Pass für §34i-Vermittler?

Kann ich mit meinem deutschen 34i-Schein auch Kunden auf Mallorca bei der Finanzierung ihrer Ferienimmobilie beraten? Diese Frage taucht häufig in Vorbereitungskursen zur Sachkundeprüfung oder beim Start der grenzüberschreitenden Tätigkeit auf. Die rechtliche Antwort lautet: Ja, aber nicht einfach so. Eine in Deutschland erworbene Erlaubnis für die Immobiliardarlehensvermittlung besitzt europäische Gültigkeit, muss aber formell durch das Notifizierungsverfahren für den jeweiligen Aufnahmemitgliedstaat aktiviert werden.

Das Notifizierungsverfahren: So funktioniert der Grenzübertritt (Outbound)

Möchte ein deutscher Vermittler mit Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 GewO im Wege des freien Dienstleistungsverkehrs oder über eine Zweigniederlassung in einem anderen Mitgliedstaat der EU oder des EWR tätig werden, ist dies vorab anzuzeigen. Die nationale Rechtsgrundlage hierfür ist § 11a Abs. 4 Satz 1 GewO: Der Eintragungspflichtige hat seine Absicht zuvor der Registerbehörde mitzuteilen (die Registerbehörde nach § 11a Abs. 1 Satz 1 GewO ist die örtlich zuständige Industrie- und Handelskammer, IHK). Sofern die Registerbehörde nicht zugleich Erlaubnisbehörde ist, hat er die Mitteilung nach § 11a Abs. 4 Satz 2 GewO an die Erlaubnisbehörde zu richten.

Die heimatliche Behörde prüft die Angaben und leitet diese gemäß Art. 32 Abs. 3 Unterabsatz 2 der Richtlinie 2014/17/EU innerhalb eines Monats an die zuständige Aufsichtsbehörde des Aufnahmemitgliedstaats weiter. Gleichzeitig unterrichtet sie den Vermittler über die erfolgte Mitteilung. Die Aufsichtsbehörde des Aufnahmestaats nutzt die erhaltenen Angaben für den Eintrag in ihr nationales Register.

Für den Start der Tätigkeit gilt eine europarechtlich festgelegte Schutzfrist: Gemäß Art. 32 Abs. 3 Unterabsatz 3 der Richtlinie 2014/17/EU darf der Kreditvermittler seine Tätigkeit genau einen Monat nach dem Zeitpunkt aufnehmen, zu dem er von den zuständigen heimatlichen Behörden über die Weiterleitung der Notifizierung an den Aufnahmemitgliedstaat unterrichtet worden ist. Ein Tätigwerden vor Ablauf dieser Monatsfrist ist gewerberechtlich unzulässig.

Die laufende behördliche Aufsicht und grenzüberschreitende Überwachung regelt § 18 ImmVermV: Die Erlaubnisbehörden und die Registerbehörde arbeiten hierbei unmittelbar oder über die gemeinsame Stelle mit der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde (EBA) sowie den Aufsichtsbehörden der Herkunftsmitgliedstaaten zusammen.

Ausländische Vermittler in Deutschland: Die Ausnahme nach § 34i Abs. 4 GewO (Inbound)

Die Regelung des Europäischen Passes wirkt wechselseitig auch für Vermittler aus anderen EU- und EWR-Staaten, die in Deutschland tätig werden möchten. Für diesen Inbound-Fall greift die gesetzliche Ausnahme in § 34i Abs. 4 GewO: Keiner Erlaubnis nach § 34i Abs. 1 Satz 1 GewO bedarf ein Immobiliardarlehensvermittler, der im Umfang seiner nach Art. 29 der Richtlinie 2014/17/EU in einem anderen EU- oder EWR-Staat erteilten Zulassung handelt. Die heimatstaatliche Erlaubnis wird somit im Rahmen des Passportings anerkannt.

Voraussetzung hierfür ist nach § 34i Abs. 4 Satz 2 GewO, dass vor Aufnahme der Tätigkeit im Geltungsbereich der Gewerbeordnung das Notifizierungsverfahren nach Art. 32 Abs. 3 der Richtlinie 2014/17/EU durch die Aufsichtsbehörde des Herkunftsmitgliedstaats stattgefunden hat.

Sobald der ausländische Vermittler auf dem deutschen Markt aktiv wird, unterliegt er den inländischen Verbraucherschutz- und Verhaltensvorschriften. Wird die Tätigkeit über eine inländische Zweigniederlassung ausgeübt, sind nach § 34i Abs. 6 Satz 3 GewO auch die Vorschriften zur Zuverlässigkeit und Sachkunde der mitwirkenden Beschäftigten entsprechend anzuwenden. Bei Verstößen im Inland können die zuständigen deutschen Aufsichtsbehörden nach Maßgabe von Art. 34 der Richtlinie 2014/17/EU sowie des nationalen Gewerberechts die erforderlichen Maßnahmen ergreifen und arbeiten dabei nach § 18 ImmVermV mit den Herkunftsbehörden zusammen.

Vorteile des Passportings

Die grenzüberschreitende Tätigkeit ist besonders für grenznahe Vermittler, Finanzierer von Ferienimmobilien und zunehmend auch für volldigitale Beratungsangebote relevant. Der Europäische Pass spart erhebliche Bürokratie, da die Erlaubnisvoraussetzungen — wie die Zuverlässigkeit, die finanzielle Leistungsfähigkeit, die erforderliche Berufshaftpflicht und die Sachkunde — im Herkunftsland als erbracht gelten. Weitere Details zu den generellen Ausnahmen der Erlaubnispflicht finden sich im Beitrag Ausnahmen von der Erlaubnispflicht nach §34i GewO.