Immobiliar-Verbraucherdarlehen: Wann greift die §34i-Erlaubnis?
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Makler und Prüfungsanwärter verwechseln regelmäßig Bausparvertrag, Sanierungskredit und Hypothek. Dieser Beitrag ordnet am Gesetzestext, wann ein Vertrag ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist — und wann die §34i-Erlaubnis deshalb greift.
Wer / Wie / Warum: Team von 34i-quiz.de. Methode: Wortlaut von § 34i / § 34c GewO und § 491 / § 506 BGB auf gesetze-im-internet.de plus IHK-Merkblätter; keine erfundenen Autoren. Zweck: Prüfungskandidaten und Praktiker sollen Verträge einordnen, bevor sie eine Erlaubnis beantragen.
Was ist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen?
Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist nach § 491 Absatz 3 BGB ein entgeltlicher Darlehensvertrag zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, der entweder durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert ist oder für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt ist.
Verbraucher ist nach § 13 BGB jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Unternehmer handelt nach § 14 Absatz 1 BGB in Ausübung seiner gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit. Ein Darlehen an eine GmbH als Darlehensnehmerin ist deshalb kein Verbraucherdarlehen. Die beiden Alternativen in § 491 Absatz 3 Satz 1 BGB stehen nebeneinander: Ein Konsumkredit mit Grundschuld fällt über Nummer 1, ein zweckgebundenes Kaufdarlehen ohne Grundpfand über Nummer 2. Arbeitgeberdarlehen nach Absatz 2 Satz 2 Nummer 4 nimmt § 491 Absatz 3 Satz 2 BGB aus; auf Verträge nach Absatz 2 Satz 2 Nummer 5 sind nach Satz 3 nur § 491a Absatz 4 und § 495 Absatz 4 anwendbar; Immobilienverzehrkreditverträge der in Satz 4 beschriebenen Art sind keine Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge.
Wann greift die §34i-Erlaubnis?
Die §34i-Erlaubnis braucht, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen im Sinne des § 491 Absatz 3 BGB oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen im Sinne des § 506 BGB vermitteln oder Dritte zu solchen Verträgen beraten will (§ 34i Absatz 1 Satz 1 GewO).
Aufbauend auf der Abgrenzung §34c gegen §34i und der neuen §34k-Erlaubnis ab 20. November 2026 ordnet die Tabelle das Produkt selbst:
| Vertrag / Fall | §34i? | Grundlage |
|---|---|---|
| Kaufdarlehen mit Grundschuld | Ja | § 491 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und 2 BGB |
| Konsumkredit mit Grundschuld auf dem Eigenheim | Ja | § 491 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB |
| Reiner Bausparvertrag | Nein (als solcher) | IHK München und Coburg: Bausparverträge als solche keine Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge |
| Bauspardarlehen mit Immobilienzweck oder Grundpfand | Ja, wenn § 491 Abs. 3 BGB erfüllt ist | § 34i Abs. 1 Satz 1 GewO |
| Unbesichertes Sanierungsdarlehen | Nach IHK München nein | Merkblatt München; sonst § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, ab 20.11.2026 ggf. § 34k |
| Umschuldung gegen Zwangsversteigerung | Typisch ja (Nr. 2) | IHK München: Erhaltung des Eigentumsrechts |
| Arbeitgeberdarlehen unter Marktzinssatz, nur intern angeboten | Nein | § 491 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 BGB (beide Merkmale) |
| Darlehen an ein Unternehmen | Nein (§34i) | § 13 / § 14 BGB; IHK Ulm: § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 |
Wer ohne die Erlaubnis nach § 34i Absatz 1 Satz 1 GewO solche Verträge vermittelt oder dazu berät, handelt nach § 144 Absatz 1 Nummer 1 Buchstabe o GewO ordnungswidrig. Die gesetzlichen Ausnahmen bleiben unberührt. Den Antrag beschreibt §34i-Erlaubnis beantragen.
Zählt ein Bausparvertrag als Immobiliar-Verbraucherdarlehen?
Nein: Nach den Merkblättern der IHK München und der IHK zu Coburg wird die Vermittlung von Bausparverträgen von § 34i Absatz 1 GewO nicht erfasst, weil Bausparverträge als solche keine Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind.
Das steht nicht im Gesetzestext des § 34i GewO. Die IHK Ulm schreibt ergänzend, Bausparverträge zählten nicht zu den Darlehensverträgen. Sie sind nach den Merkblättern nur die Grundlage für ein späteres Bauspardarlehen, das je nach Sicherung und Zweck unter § 491 Absatz 3 BGB fallen kann — oder ein allgemeines Verbraucherdarlehen bleibt. Die IHK Coburg weist zusätzlich darauf hin, dass die Bundesregierung noch prüft, ob Vermittler von Bausparverträgen später ausdrücklich in § 34i einbezogen werden sollen; bis zu einer solchen Änderung gilt der beschriebene IHK-Stand.
Brauche ich §34i für unbesicherte Sanierungsdarlehen?
Nicht allein wegen der Sanierung: Die IHK München nimmt Renovierungsdarlehen zur Instandhaltung sowie Darlehen zur energetischen Sanierung oder Modernisierung (auch Aus- und Umbauten) aus dem Immobiliar-Verbraucherdarlehen aus, sofern sie nicht dinglich besichert sind.
Sobald dasselbe Darlehen durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert ist, greift § 491 Absatz 3 Satz 1 Nummer 1 BGB — unabhängig vom Verwendungszweck. Für den unbesicherten Fall verweist München auf § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO; ab dem 20. November 2026 kann für allgemeine Verbraucherdarlehen § 34k GewO gelten. Die IHK Ostwestfalen nennt Sanierung ohne diese Sicherungsbedingung unter den typischen Immobilienfinanzierungen. Die Kammerpraxis ist hier nicht einheitlich; maßgeblich bleiben Sicherung und Zweck im konkreten Vertrag, nicht die Produktbezeichnung.
Was gilt für Finanzierungshilfen nach § 506 BGB?
§ 34i Absatz 1 Satz 1 GewO erfasst neben Immobiliar-Verbraucherdarlehen ausdrücklich entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen im Sinne des § 506 BGB — also entgeltlichen Zahlungsaufschub und sonstige entgeltliche Finanzierungshilfen, die sich auf den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts beziehen oder durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind.
§ 506 Absatz 1 Satz 2 BGB erklärt die Immobiliar-Vorschriften auf solche Finanzierungshilfen für entsprechend anwendbar. Ein unentgeltlicher Zahlungsaufschub gilt nach Satz 3 als entgeltlich, wenn er von einer Besicherung durch Grundpfandrecht oder Reallast abhängt. § 34i Absatz 1 Satz 1 GewO erfasst vermitteln und beraten, nicht das Nachweisen. Die IHK München nimmt die bloße Nachweisvermittlung deshalb aus der §34i-Erlaubnispflicht aus. § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO nimmt Verträge im Sinne des § 34i Absatz 1 Satz 1 zusätzlich insgesamt aus — vermitteln und nachweisen. Wer den Kunden zum Abschluss bewegt oder dabei hilft, bleibt nach § 34i erlaubnispflichtig.
Häufige Fragen
Was ist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen?
Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist nach § 491 Absatz 3 BGB ein entgeltlicher Darlehensvertrag zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, der entweder durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert ist oder für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt ist.
Brauche ich für einen Bausparvertrag die §34i-Erlaubnis?
Für den reinen Bausparvertrag selbst nicht. Die IHK München und die IHK zu Coburg stellen fest, dass Bausparverträge als solche keine Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind und von § 34i Absatz 1 GewO nicht erfasst werden. Wird später ein Bauspardarlehen vermittelt, das die Merkmale des § 491 Absatz 3 BGB erfüllt — etwa weil es grundpfandrechtlich gesichert oder für den Immobilienerwerb bestimmt ist —, greift § 34i Absatz 1 GewO.
Fällt ein unbesichertes Sanierungsdarlehen unter §34i GewO?
Nach dem Merkblatt der IHK München nicht, sofern das Darlehen nicht dinglich besichert ist: Renovierung, energetische Sanierung und Modernisierung (auch Aus- und Umbauten) fallen dann nicht unter den Begriff des Immobiliar-Verbraucherdarlehens. Ist dasselbe Darlehen durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert, fällt es über § 491 Absatz 3 Satz 1 Nummer 1 BGB unter §34i. Andere Kammern beschreiben Sanierung ohne diese Einschränkung; die Praxis ist nicht einheitlich.
Reicht die §34c-Erlaubnis für Baufinanzierungen an Verbraucher?
Nein. § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO erlaubt die Vermittlung von Darlehensverträgen, nimmt aber ausdrücklich Verträge im Sinne des § 34i Absatz 1 Satz 1 GewO aus. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen und entsprechende Finanzierungshilfen nach § 506 BGB ist eine eigene §34i-Erlaubnis nötig.
Was ändert sich ab dem 20. November 2026 für Ratenkredite?
Nach IHK-Informationen zum Umsetzungsgesetz der Richtlinie (EU) 2023/2225 fallen allgemeine Verbraucherdarlehen — etwa Ratenkredite, die keine Immobiliar-Verbraucherdarlehen sind — ab dem 20. November 2026 unter die neue Erlaubnispflicht des § 34k GewO statt unter § 34c. Die Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehen bleibt bei § 34i; eine §34k-Erlaubnis ersetzt sie nicht.
§34i-Sachkundeprüfung gezielt vorbereiten
Übe die Abgrenzung der Erlaubnispflicht und die übrigen Prüfungsthemen mit realistischen IHK-Prüfungsfragen.
Kostenlos registrierenRechtsgrundlagen & Quellen
- § 34i Absatz 1 Satz 1 GewO — Erlaubnispflicht für Vermittlung und Beratung zu Immobiliar-Verbraucherdarlehen und entsprechenden Finanzierungshilfen
- § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO — Darlehensvermittlung mit Ausnahme der Verträge nach § 34i Absatz 1 Satz 1
- § 491 Absatz 3 BGB — Legaldefinition Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag; Satz 3 verweist für Abs. 2 Satz 2 Nr. 5 auf § 491a Abs. 4 und § 495 Abs. 4
- § 506 BGB — Zahlungsaufschub und sonstige Finanzierungshilfe
- § 13 BGB — Verbraucher
- § 14 BGB — Unternehmer
- § 144 Absatz 1 Nummer 1 Buchstabe o GewO — Ordnungswidrigkeit ohne §34i-Erlaubnis
- IHK für München und Oberbayern, Merkblatt Erlaubnispflicht für Immobiliardarlehensvermittler (PDF, Stand Januar 2026) — Bauspar, unbesicherte Renovierung, Umschuldung, Nachweisvermittlung
- IHK zu Coburg — Bausparverträge werden von § 34i Absatz 1 GewO nicht erfasst
- IHK Ostwestfalen — typische Immobilienfinanzierungen einschließlich Sanierung (Verwaltungsbeschreibung)
- IHK Ulm — Vermittlung von Immobiliar-Darlehen zu gewerblichen Zwecken unter § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO
- IHK Berlin — § 34k GewO ab 20. November 2026 für allgemeine Verbraucherdarlehen, nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen
- cash-online, 27.10.2025 — VdPB zu Bauspar (§ 34c) und Bauspardarlehen (§ 34i / künftig § 34k); qualitatives Branchensignal
Stand: 09/2026 · Angaben nach der Gewerbeordnung und dem Bürgerlichen Gesetzbuch. IHK-Merkblätter sind Verwaltungshinweise, kein Gesetzestext. Ab 20.11.2026 gilt zusätzlich § 34k GewO für allgemeine Verbraucherdarlehen. Keine Rechtsberatung.