Gebundener Immobiliardarlehensvermittler: Unterschied zu ungebunden und die §34i-Erlaubnis

Was ist ein gebundener Immobiliardarlehensvermittler?

Verantwortlich ist das Team von 34i-quiz.de. Die Aussagen sind am 6. September 2026 gegen GewO, ImmVermV, BGB, EGBGB und die Richtlinie 2014/17/EU geprüft; maschinell recherchiert, ohne erfundene Personenautorenschaft. Aufbauend auf dem Vermittlerregister nach §34i GewO und dem Honorar-Immobiliardarlehensberater klärt der Text gebunden oder ungebunden — ein Thema der Prüfungsthemen und der mündlichen Prüfung.

Nicht jeder Kontakt ist Vermittlung. Artikel 4 Nummer 5 der Richtlinie 2014/17/EU nimmt aus, wer den Verbraucher lediglich mit einem Kreditgeber oder Kreditvermittler in Kontakt bringt. Die IHK Chemnitz bezeichnet das als Tippgeberschaft; das ist Verwaltungspraxis, nicht der Wortlaut des §34i Absatz 1 GewO. Sobald gewerbsmäßig vermittelt oder beraten wird, gilt die Erlaubnispflicht.

Braucht ein gebundener Vermittler eine §34i-Erlaubnis?

Ja: Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen vermittelt oder Dritte dazu berät, bedarf nach §34i Absatz 1 Satz 1 GewO der Erlaubnis — unabhängig davon, ob er gebunden oder ungebunden auftritt. Die Ausnahmen stehen in §34i Absatz 3 GewO und erfassen vier Gruppen: Kreditinstitute mit Erlaubnis nach §32 Absatz 1 KWG; Wertpapierinstitute nach §15 Absatz 1 WpIG; Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des §53b Absatz 1 Satz 1 KWG; sowie Zweigniederlassungen und vertraglich gebundene Vermittler von Wertpapierinstituten nach §73 Absatz 1 Satz 1 WpIG. Der gebundene Immobiliardarlehensvermittler nach Artikel 4 Nummer 7 der Richtlinie 2014/17/EU ist dort nicht genannt.

Das ist die Prüfungsfalle, die die IHK Chemnitz ausdrücklich stellt: „Benötigen gebundene Kreditvermittler eine eigene Erlaubnis?“ Die Antwort folgt aus dem Normtext, nicht aus einer Analogie zur Versicherungsvermittlung. Die Institutsausnahmen erklärt der Beitrag Wer braucht keine §34i-Erlaubnis?; sie schützen das Kreditinstitut, nicht den selbstständigen gebundenen Vermittler.

Wie unterscheiden sich gebunden, ungebunden, Honorarberater und Kreditinstitut?

Die vier Rollen teilen sich Erlaubnis, Vergütung und Prüfungsumfang unterschiedlich; die folgende Tabelle ordnet sie am Normtext, nicht an Marketingbegriffen wie „unabhängig“ oder „Hausbank“.

„Ungebunden“ ist nicht dasselbe wie Honorarberatung. Der ungebundene Vermittler darf Zuwendungen des Darlehensgebers annehmen, muss sie aber nach Artikel 247 §13b Absatz 1 Nummer 7 EGBGB offenlegen. Der Honorarberater darf sie nicht annehmen. Die BGH-Linie zur Haftung eines nicht gebundenen Baufinanzierungsvermittlers (Urteil vom 20. Februar 2025, I ZR 122/23) steht im Beitrag Baufinanzierungsvermittler: Haftung nach BGH I ZR 122/23.

Was muss der Vermittler dem Kunden über die Bindung sagen?

Bei der Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen muss der Darlehensvermittler nach Artikel 247 §13b Absatz 1 Nummer 3 EGBGB mitteilen, ob er an einen oder mehrere Darlehensgeber gemäß §655a Absatz 3 Satz 3 BGB gebunden oder ausschließlich für einen oder mehrere Darlehensgeber tätig ist — und wenn ja, die Namen der Darlehensgeber. Die Angaben gehören zur Unterrichtung nach Artikel 247 §13 Absatz 2 EGBGB; beginnt die Vermittlung vor Vertragsschluss, sind sie rechtzeitig vor Aufnahme der Tätigkeit zu erteilen.

Zusätzlich speichert das Register nach §6 Absatz 1 Nummer 9 ImmVermV, ob und für welches Unternehmen der Eintragungspflichtige als gebundener Immobiliardarlehensvermittler auftritt. Änderungen der gespeicherten Daten sind nach §34i Absatz 8 Nummer 3 GewO unverzüglich mitzuteilen. Die übrigen Registerfelder und die öffentliche Einsicht erklärt der Beitrag zum Vermittlerregister; die vorvertraglichen Pflichtangaben neben dem ESIS-Merkblatt der Beitrag zu den Informationspflichten nach Artikel 247 EGBGB.

Welche Verträge muss ein gebundener Vermittler prüfen, wenn er berät?

Bietet der Darlehensvermittler im Zusammenhang mit der Vermittlung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens Beratungsleistungen gemäß §511 Absatz 1 BGB an, gilt §511 nach §655a Absatz 3 Satz 1 BGB entsprechend. Satz 2 verlangt grundsätzlich die Prüfung einer ausreichenden Zahl am Markt verfügbarer Darlehensverträge. Satz 3 schränkt das für den gebundenen Vermittler ein: Ist er nur im Namen und unter der unbeschränkten und vorbehaltlosen Verantwortung nur eines Darlehensgebers oder einer begrenzten Zahl von Darlehensgebern tätig, die am Markt keine Mehrheit darstellt, braucht er nur Darlehensverträge aus der Produktpalette dieser Darlehensgeber zu berücksichtigen.

Für Hypothekendarlehen reicht §34c nicht; die Abgrenzung steht in §34c vs. §34i GewO.