Tippgeber vs. Vermittler: Wann §34i GewO zur Pflicht wird
Viele wollen im Immobilienbereich Provisionen verdienen, ohne eine Erlaubnis nach §34i GewO zu beantragen. Aber die Grenze zur erlaubnispflichtigen Darlehensvermittlung ist schnell überschritten. Ein kompakter Ratgeber für Zuweiser.
Was ist ein Tippgeber?
Der Begriff "Tippgeber" taucht im deutschen § 34i GewO nicht explizit auf. Jedoch beruft sich die Verwaltungspraxis unter anderem auf die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (RL 2014/17/EU Art. 4 Nr. 5). Dort wird klargestellt, dass eine Person, die lediglich einen Verbraucher mit einem Kreditgeber oder Kreditvermittler in Kontakt bringt, nicht als Kreditvermittler gilt. Ein Tippgeber stellt demnach nur den Kontakt her und vermittelt nicht aktiv.
In der Praxis bedeutet das: Der Tippgeber leitet die reinen Kontaktdaten eines Interessenten an eine Bank oder einen lizenzierten Immobiliardarlehensvermittler weiter. Für diesen "Tipp" oder "Lead" erhält er in der Regel eine Provision. Sobald aber weitergehende Tätigkeiten verrichtet werden, kann die Erlaubnispflicht greifen.
Wann greift die Erlaubnispflicht nach § 34i GewO?
Die Erlaubnispflicht nach § 34i Abs. 1 GewO greift, sobald jemand gewerbsmäßig als Immobiliardarlehensvermittler tätig wird – vorbehaltlich der in § 34i Abs. 3 und 4 GewO abschließend aufgezählten Ausnahmen (siehe Kasten unten). § 34i Abs. 1 Satz 1 GewO definiert dies klar: "Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen im Sinne des § 491 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen im Sinne des § 506 des Bürgerlichen Gesetzbuchs vermitteln will oder Dritte zu solchen Verträgen beraten will (Immobiliardarlehensvermittler), bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde."
Die Grenze zur Vermittlung: Sobald Sie mehr tun, als nur den Kontakt herzustellen – etwa aktiv Darlehensangebote nachweisen oder dazu beraten –, betreten Sie grundsätzlich den Bereich der erlaubnispflichtigen Vermittlung im Sinne des § 34i Abs. 1 GewO, der "vermitteln" und "beraten" eigenständig und unabhängig von § 655a BGB definiert. Wo diese Grenze bei der reinen Nachweisvermittlung im Detail verläuft, handhaben die IHKs unterschiedlich (siehe Abschnitt "Abgrenzung in der Praxis" unten). Erst wenn Sie als §34i-Vermittler tätig werden, treffen Sie zusätzlich die zivilrechtlichen Pflichten aus § 655a BGB gegenüber dem Verbraucher (Schriftform, Informationspflichten) – § 655a BGB ist die Folge des §34i-Status, nicht dessen Auslöser.
Zwei gesetzliche Ausnahmen, die mit der Tippgeber-Frage nichts zu tun haben: Wer bereits über eine eigene, aufsichtsrechtlich geprüfte Zulassung verfügt, braucht trotz Vermittlungstätigkeit keine § 34i-Erlaubnis.
- KWG-/WpIG-lizenzierte Institute (§ 34i Abs. 3 GewO): Ausgenommen sind Kreditinstitute mit Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 KWG (z.B. Banken, Sparkassen), Wertpapierinstitute mit Erlaubnis nach § 15 Abs. 1 WpIG sowie bestimmte Zweigstellen ausländischer Institute (§ 53b Abs. 1 S. 1 KWG, § 73 Abs. 1 S. 1 WpIG). Die Ausnahme gilt für das Institut als Erlaubnisinhaber – ein einzelner Mitarbeiter, der sich später selbstständig macht, braucht dafür eine eigene Erlaubnis.
- Europäischer Pass für EU-/EWR-Vermittler (§ 34i Abs. 4 GewO): Wer in einem anderen EU- oder EWR-Staat bereits nach Art. 29 der Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2014/17/EU als Kreditvermittler zugelassen ist, darf im Umfang dieser Erlaubnis auch in Deutschland tätig werden – aber erst, nachdem das Notifizierungsverfahren nach Art. 32 Abs. 3 der Richtlinie stattgefunden hat. Ohne dieses Verfahren greift die Ausnahme nicht, selbst bei gültiger heimatstaatlicher Zulassung.
Details, Grenzfälle und Beispiele: Wer braucht keine §34i-Erlaubnis? Ausnahmen nach § 34i Abs. 3 und 4 GewO.
Typische Handlungen, die laut Gesetzesbegründung oder in der Verwaltungspraxis der Industrie- und Handelskammern (IHK) als Erlaubnispflicht gewertet werden:
- Sie erheben und prüfen die Einkommensunterlagen des Kunden, um Darlehensangebote vorzufiltern.
- Sie vergleichen aktiv verschiedene Kreditangebote unterschiedlicher Banken und stellen dem Kunden diese vor.
- Sie führen Beratungsgespräche zu Immobiliar-Verbraucherdarlehen durch (was einen eigenständigen Erlaubnistatbestand nach § 34i Abs. 1 S. 1 GewO darstellt).
- Sie helfen dem Kunden beim Ausfüllen des konkreten Darlehensantrags.
Abgrenzung in der Praxis: Tippgeber oder Vermittler?
Um die Abgrenzung in der Praxis zu erleichtern, ziehen die IHKs Orientierungshilfen heran. Wichtig ist jedoch, dass sich diese je nach Kammerbezirk im Detail unterscheiden können (etwa ob die "Nachweisvermittlung" in jedem Fall als §34i-pflichtig gilt oder nicht).
| Tätigkeit | Reine Kontaktvermittlung (Tippgeber) | Vermittler/Berater (nach §34i GewO) |
|---|---|---|
| Reine Weitergabe von Kontaktdaten | Zulässig (sofern lediglich Kontaktherstellung) | Zulässig |
| Vergleich und Präsentation von konkreten Darlehensangeboten | Nicht zulässig | Zulässig |
| Gewerbsmäßige Beratung zu Verträgen | Nicht zulässig | Zulässig |
Häufige Fragen
Was darf ich als Tippgeber für Immobiliar-Verbraucherdarlehen tun?
Ein Tippgeber darf nach deutschem Recht und der zugrundeliegenden EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (RL 2014/17/EU Art. 4 Nr. 5) lediglich den Kontakt zwischen einem potenziellen Kreditnehmer und einem Darlehensgeber herstellen. Er darf keine Beratung durchführen, nicht auf den Vertragsabschluss hinwirken und keine Kreditangebote vorlegen.
Wann werde ich vom Tippgeber zum Vermittler?
Die Erlaubnispflicht nach § 34i Abs. 1 GewO greift grundsätzlich, wenn Sie gewerbsmäßig Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge (oder entsprechende Finanzierungshilfen nach § 506 BGB) vermitteln oder dazu beraten. Ob schon das Vorfiltern von Einkommensunterlagen oder das Nennen konkreter Banken als Vermittlung gilt, wird von den Industrie- und Handelskammern in der Praxis teils unterschiedlich ausgelegt.
Darf ich als Tippgeber eine Provision erhalten?
Die reine Kontaktvermittlung ist erlaubnisfrei und darf vergütet werden. Allerdings entscheidet die objektive Tätigkeit, nicht die vertragliche Bezeichnung als "Tippgeberprovision". Sobald die Tätigkeit objektiv eine Vermittlung oder Beratung darstellt, greift die Erlaubnispflicht gemäß § 34i GewO.
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